本報記者 王鶴

    今年以來，不少房企分拆旗下的物業(yè)板塊赴港上市。12月7日晚間，迪馬股份發(fā)布公告，擬將旗下控股子公司重慶東原澄方實(shí)業(yè)有限公司（簡稱：東原澄方）分拆至香港聯(lián)交所主板上市。這也是繼金科股份之后，重慶又一家分拆物業(yè)板塊赴港上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

    “房企分拆物業(yè)板塊上市，實(shí)際上主要出發(fā)點(diǎn)還是在于物業(yè)公司本身需要做突破，而且上市后機(jī)會多。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《證券日報》記者。

    擬分拆旗下物業(yè)赴港上市

    迪馬股份與龍湖、金科享有“渝派三強(qiáng)”之稱。東方財(cái)富App數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，迪馬股份分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入95.38億元、132.5億元、197億元；同期歸母凈利潤分別為6.69億元、10.17億元、14.32億元。

    目前，迪馬股份主營業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)、專用車制造、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營等多個板塊。在以上板塊之中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收占比超8成，是迪馬股份的營收貢獻(xiàn)主力。

    伴隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不斷拓展，迪馬股份的物業(yè)管理板塊也開始逐步壯大起來。據(jù)公告顯示，此次迪馬股份擬分拆上市的主體——東原澄方成立于2015年，主營業(yè)務(wù)為物業(yè)管理及服務(wù)。

    近一年來，東原澄方歷經(jīng)多次增資擴(kuò)股及股權(quán)變更。公司股權(quán)穿透圖顯示，截至目前，迪馬股份全資子公司天津澄方企業(yè)管理咨詢有限公司間接持有51.04%的股份。此外，天津盛益合企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)、栢天有限公司、嘉實(shí)物業(yè)管理投資有限公司持股比例分別為9.98%、25.41%、13.57%。

    據(jù)迪馬股份公告披露，為推進(jìn)本次分拆上市，東原澄方將整體變更設(shè)立為股份有限公司。

    “分拆東原澄方赴港上市，有助于做大做強(qiáng)物業(yè)服務(wù)板塊業(yè)務(wù)，擴(kuò)大物業(yè)管理業(yè)務(wù)規(guī)模，提升增值服務(wù)優(yōu)勢，提高物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)營運(yùn)能力及整體實(shí)力。”迪馬股份相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《證券日報》記者采訪時表示，“同時，也可有效增強(qiáng)東原澄方的資本實(shí)力，通過建立獨(dú)立、持續(xù)、穩(wěn)定和高效的資本運(yùn)作平臺，為業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的發(fā)展渠道，提升東原澄方競爭優(yōu)勢。”

    上述負(fù)責(zé)人進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，物業(yè)的估值提升同步提升迪馬綜合價值。

    赴港上市的利好之處雖多，但隨著物業(yè)公司的扎堆上市，港股市場物業(yè)同質(zhì)化競爭問題也令人擔(dān)憂。嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示：“物業(yè)板塊后續(xù)的同質(zhì)化競爭壓力確實(shí)會增大，尤其是在物業(yè)費(fèi)收入和物業(yè)股價格走勢方面，會出現(xiàn)明顯分化。”

    “三道紅線”下降 負(fù)債去杠桿仍是房企主要課題

    部分房企在忙著分拆物業(yè)板塊上市外，當(dāng)前在“三道紅線”高壓下，加緊降負(fù)債、去杠桿仍是房企的主要課題。

    “三道紅線”即房企剔除預(yù)收款后的負(fù)債率不超過70%、凈負(fù)債率不超過100%、現(xiàn)金短債比不低于1。根據(jù)“踩線”條數(shù)，房企被分為“紅橙黃綠”四檔：若三道全部踩中，有息負(fù)債將不能再增加；踩中兩道，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；踩中一道，增速不得超過10%；一道未中，不得超過15%。

    根據(jù)監(jiān)管風(fēng)向，觸線的房企都需要減負(fù)債，尤其觸了“三道紅線”的房企，更是面臨較大的降負(fù)債壓力。

    “結(jié)合公司目前的實(shí)際情況，負(fù)債杠桿還處于較合理狀態(tài)，我們有信心保持不觸發(fā)三道紅線。”對此，迪馬股份相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日報》記者坦言，“房企面臨最困難的是監(jiān)管機(jī)構(gòu)對杠桿全方位穿透性監(jiān)管，更加考驗(yàn)房企對資金使用效率和經(jīng)營能力的把控。”

    隨著規(guī)模的不斷擴(kuò)張，當(dāng)杠桿運(yùn)用到極致時，高負(fù)債也就成了懸在房企頭上的一把利劍，甚至成了壓倒房企的最后一根稻草。房企如何在負(fù)債與規(guī)模增長之間尋得一個更好平衡點(diǎn)？

    “規(guī)模的增長一般來說給負(fù)債創(chuàng)造空間，但是負(fù)債和規(guī)模保持平衡還取決于公司的營運(yùn)水平、盈利能力、管理能力、產(chǎn)品品質(zhì)等等。公司會努力保持健康的資產(chǎn)負(fù)債率及負(fù)債結(jié)構(gòu)，持續(xù)繼續(xù)優(yōu)化融資成本，提高現(xiàn)金流使用效率，保證公司穩(wěn)定發(fā)展。”迪馬股份上述負(fù)責(zé)人向《證券日報》記者表示。

（編輯 白寶玉）