全國首套房貸利率連續(xù)兩月下調，你會出手嗎？

    融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份全國首套房貸款平均利率為5.66%，相當于基準利率的1.155倍，環(huán)比上月下降0.35%，為連續(xù)兩個月回落；但同比去年1月首套房貸款平均利率5.43%，上升了4.24%。

    報告顯示，在全國35個城市533家銀行中，首套房貸利率走低或持平的銀行數(shù)量占比超過九成，其中，有34家銀行貸款利率回調，占比6.38%；有479家銀行貸款利率較上月持平，占比89.87%。

    一線城市變化不大二線城市則大面積回調

    從城市來看，1月共有7個城市首套房貸利率出現(xiàn)下降，較2018年12月的17個城市有所減少，多數(shù)城市從去年12月出現(xiàn)下降后在今年1月保持穩(wěn)定。

    就北上廣深一線城市而言，1月首套房貸利率處于5.09%～5.57%區(qū)間，其中，北京首套房貸款平均利率為5.43%，較2018年12月回落2個基點；上海為5.09%，廣州為5.55%，深圳為5.57%，均較去年12月持平。

    一線城市首套房貸款平均利率僅北京略有下調，但二線城市則面臨了大面積的回調。

    以天津地區(qū)為例，多家銀行下調房貸利率，首套房貸利率由上期的最低基準上浮15%下降到最低基準上浮5%。

    第一財經援引一位中部地區(qū)城商行個人房貸人士稱：“目前我們銀行的房貸基礎利率是基準利率上浮20%，從去年年底到現(xiàn)在沒有變動。不過，春節(jié)后，我所在區(qū)域其他銀行的首套房貸款利率都有所下降，今年上半年我們銀行房貸利率回落的可能性較大。”

    融360的數(shù)據(jù)還顯示，2019年1月全國首套房貸平均利率最低的城市前十分別為：上海5.09%、廈門5.36%、大連5.36%、北京5.43%、福州5.46%、太原5.47%、烏魯木齊5.47%、天津5.46%、昆明5.54%、廣州5.55%。最低的上海，利率持平上期；武漢最高，但較2018年12月下降8個基點。

    首套房貸款執(zhí)行基準利率上浮10%和15%仍是主流。數(shù)據(jù)顯示，全國533家銀行分（支）行中，有132家銀行首套房貸款執(zhí)行基準利率上浮10%，較上月增加1家。153家銀行首套房貸款執(zhí)行基準利率上浮15%，較上月減少8家。

    融360分析師李唯一稱，1月份首套房利率下降的城市數(shù)量出現(xiàn)減少，與多數(shù)城市已經完成樓市回落調整有關。預計未來時間內，仍有城市會出現(xiàn)回落調整，具體時間以及幅度因城而異。從政策調整來看，主要涉及三個方面：公積金政策領域出現(xiàn)調整，多城市出臺公積金貸款細則規(guī)定；部分地區(qū)出現(xiàn)限購政策的調整，調整方向多結合當?shù)貙嵡?；多省市加快住房租賃市場發(fā)展進度，盡早發(fā)揮租賃市場對市場的利好作用。

    不過，中原地產首席分析師張大偉則認為，春節(jié)前后，銀行的資金面并未完全寬松，因此，預計短期內銀行下調房貸利率的可能性不大。

    同策研究院總監(jiān)張宏偉持近似觀點，他認為即使利率下調，相對基準利率來說，也是上浮狀態(tài)。此外，對于一二線大城市來說，房貸利率微調，背后依然是高房價的基調，對樓市的影響微不足道。只有房價真正下降，市場才會好轉。

    二套房已連續(xù)3個月出現(xiàn)回落房停貸占比下降

    一套房貸款利率連續(xù)兩月下調，二套房也呈現(xiàn)出下降趨勢。

    1月份，全國二套房貸款平均利率為6.02%，較上月回落2個基點，環(huán)比下降0.33%，已連續(xù)3個月出現(xiàn)回落。

    在35個城市533家銀行分（支）行中，二套房貸款利率執(zhí)行基準到基準上浮10%區(qū)間的占比為6.00%；執(zhí)行基準上浮10%以上的占比為89.87%，二套房停貸占比為4.13%，出現(xiàn)下降。

    首付出現(xiàn)變化：首套房首付三成的銀行占比近八成

    房貸利率下行，首付情況方面較上月未發(fā)生變化，首套房首付三成的銀行占比近八成。

    今年開年以來，隨著各地差異化信貸政策深入，部分地區(qū)政策性住房存在首付優(yōu)惠。以北京為例，在京購買商品房首付最低為35%，但是購買共有產權房等政策性住房首付最低為三成，首付成數(shù)降低使得剛需購買門檻相應降低。

    此外，由于降準以及“定向降息”等原因疊加，銀行流動性較為充裕。某大型連鎖房產中介業(yè)務人員在接受經濟參考報采訪時表示：“近期批貸、放款流程加快，不少申請組合貸的客戶都在1個月內走完了流程，純公積金貸款或者純商業(yè)貸款會更快一些。”

    易居研究院總監(jiān)嚴躍進認為，首付比例的調整才是影響大量購房需求的關鍵因素，而利率松動對整體需求的影響相對較小。所以接下來就算利率繼續(xù)松動，市場交易需求也不大可能大量釋放。“可能需要等到5月、6月，配合一些觀望需求的不斷減弱，市場需求才會開始釋放。”

    北京等地為公積金松綁長沙、內蒙古公積金貸款政策卻在收緊

    從今年開始，北京、銀川相繼簡化公積金提取手續(xù)，福州和海南則調高公積金提取額度，廣州和武漢做得最徹底，直接允許異地購房提取住房公積金。

    具體來看，從今年起，在廣州繳納公積金的人士，如果在廣州六個毗鄰城市購買首套住房，可以提取公積金。毗鄰城市包括佛山、清遠、中山、東莞、惠州和韶關。此前，廣州市嚴格限制提取公積金用于異地購房。

    福州則調高職工家庭住房公積金貸款最高額度，從雙職工60萬元、單職工40萬元調整為流動性正常狀態(tài)下的雙職工80萬元、單職工50萬元。

    在因城施策中，有些地方在松綁，也有一些城市在公積金貸款政策上實施愈發(fā)嚴格的標準。

    以長沙為例，申請公積金貸款條件中將住房公積金正常繳存時限由“6個月以上”調整為“12個月以上”，提高了公積金貸款申請的門檻，同時還將公積金貸款額度與繳存余額和貸款占房款比值掛鉤。

    內蒙古則要求職工申請住房公積金貸款必須連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含）以上，且賬戶處于正常繳存狀態(tài)，不得以補繳、躉繳等形式代替連續(xù)繳存，調整后的政策同樣將貸款額度與繳存余額掛鉤。

    經濟參考報援引業(yè)內分析人士表示，各地規(guī)范商業(yè)貸款與公積金貸款可以有效預防加杠桿投資、投機等行為再度擾亂市場，但同時部分剛需群體的貸款額度以及申請資格將會受到影響，預計未來將會有更多城市將結合自身現(xiàn)狀對公積金貸款政策作進一步的細化調整，確保有效促進當?shù)胤课葙J款市場的規(guī)范和完善。

    多地掀起限購取消潮

    在部分地區(qū)公積金管控趨嚴同時，也有部分限購、限售政策出現(xiàn)地區(qū)性緩和調整。

    近日，安徽省阜陽市國土資源局網(wǎng)站顯示，2019年之后掛出的土地出讓公告取消了限價條款。

    阜陽市國土局辦公室工作人員對《中國房地產報》表示：“因為考慮到過去土地流拍的因素，我們暫時在出讓土地的條件中取消了限價，未來一段時間內會維持。不過，如果以后土地市場價格又出現(xiàn)新的變化，不排除有可能會重新采取限價措施”。對于限價條款的取消，有業(yè)內人士表示這與阜陽近幾個月來不斷流拍的土地有關。

    中指研究院研發(fā)中心總經理白彥軍表示，2018年阜陽全年成交的地價，尤其是住宅的地價是下降的，適當對土地政策做一些優(yōu)化和調整，讓企業(yè)看到持續(xù)發(fā)展的信心，也有利于未來整個土地市場供給增加。

    從去年底開始，許多地方都在微調樓市調控政策，紛紛取消限價、限售政策，大多數(shù)都是為三四線城市。山東菏澤市在2018年12月18日，明文提出“取消限售條件”，在當時引起了比較大的轟動，也被理解成了“打響樓市松綁令的第一槍"，之后各地城市夜紛紛放寬了購房的限制。

    廣州緊隨其后，自去年12月21日開始取消商服物業(yè)類限購；青島從今年1月1日起暫停公正搖號；2019年1月9日，北京開始推不限價地塊，位于朝陽區(qū)孫河的兩塊住宅用地均不設定住宅銷售限價。

    “搶人大戰(zhàn)”一觸即發(fā)：多地落戶利好政策頻出

    值得注意的是，在房貸利率穩(wěn)中有降的同時，今年以來，廣州、西安、南京等城市放寬落戶政策，被認為是對房地產市場的利好。

    大連市印發(fā)《大連市戶籍管理若干規(guī)定》，取消了“參與積分落戶的房屋辦理落戶后，3年內不得抵押、轉讓”“落戶新市區(qū)滿5年可遷主城區(qū)”等限制，并對其他條件進行了相應的難度降低。

    中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止2月18日，在2019年發(fā)布各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過16個。業(yè)內人士預計，未來將會有更多城市加入2019年升級版“搶人大戰(zhàn)”行列。

    人才新政中落戶政策的放寬帶來人口的增加，對當?shù)胤康禺a市場起到了支撐作用。“部分二線城市房價上漲加速，最主要的一個原因就是人才政策變相的放開了限購等政策。”中原地產首席分析師張大偉表示，以最典型的西安為例，與城市歷史最寬松的人才引進政策的確有很大關系。

    在張大偉看來，人才政策變相的降低了限購門檻，將人才吸引來之后，推向本來就供需結構緊張的房地產市場，這明顯帶來了房地產市場的上漲預期。