本報記者 王麗新

    11月8日，據中指研究院最新監測數據顯示，2022年10月份，房地產企業非銀融資總額為557億元，同比上升16%，環比下降27%；2022年1月份至10月份，房地產企業非銀融資總額7535.5億元，同比下降51.4%。

    “10月份是今年以來房地產企業非銀融資首次出現同比正增長。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，受政策的持續鼓勵，信用債發行年內明顯改善，維護了發行市場的穩定。

    對此，多家受訪房企相關人士向《證券日報》記者表示，當下融資環境較上半年有所改善，尤其是境內信用債渠道相對較為通暢。

    據中指研究院監測，從融資結構來看，10月份，房地產企業發行信用債規模占比57.4%，海外債占比0%，信托占比4.9%，ABS融資占比37.7%。具體來看，房地產行業信用債融資同比上升155.7%；信托融資同比下降72.1%；ABS融資同比上升22.2%。在前10個月房地產企業非銀融資7535.5億元總規模中，信用債占比53.5%，同比提升22.4個百分點；海外債占比僅為2.3%，同比下降14.6個百分點；信托占比10.9%，同比下降18個百分點；ABS占比33.3%，同比提升10.2個百分點。

    從融資結構不難看出，信用債和ABS融資仍舊是房企目前主要依賴的融資渠道，從實操層面看，信用債的修復主要依靠央企、國企等發行主體，民營房企發債依然較難，但優質民營房企有望發行由中債信用增進投資股份有限公司（下稱中債增進公司）提供全額擔保的中期票據，但目前來看，整體發行成功的規模不足百億元。而ABS融資中，商業地產抵押證券成為絕對主力，融資占比達82.2%。在銷售市場低迷階段，房企手中優質的自持物業展示出強韌的現金流貢獻能力。

    “10月份，信用債發行同比大幅上升，主要為基期數值很低所致。從2021年9月份開始，第一批出險企業出現違約事件，對市場沖擊很大，導致投資人信心快速下降，債券發行能力大幅回落。”中指研究院表示，今年以來，信用債市場進入回調階段，受政策大力支持，信用債成為各渠道中修復最快的一種融資方式。

    “政策鼓勵、適度放寬是信用債發行穩定提升的原因。”劉水稱，此外，央企、國企在此輪下行周期中體現出的穩健性、安全性也吸引了投資人的注意，因此從總量來看信用債發行穩中有升。民營房企同比發行雖然降幅較大，但有能力的企業在中債增進公司擔保支持及央行鼓勵下，未來發行有望得以實質性改善。

    克而瑞研究中心企業研究總監房玲向《證券日報》記者表示，由于境外債違約較多，現在很難有房企在境外發行新的債券，基本上都是“以舊換新”或者展期獲得成功的。

    對此，中指研究院也表示，海外債已連續三個月無新發行，僅有房企交換要約成功后重新發行上市。近期有若干頭部企業宣布暫停境外債償付，或申請債務展期，預期未來海外債新發行將更加艱難。

    那么，當下金融機構更看重房企哪些能力？“投資人最注重的還是企業的償債能力。”劉水表示，一方面要對現有項目實現“保交付”，展現出持續穩定經營的能力；另一方面要提升產品力，通過促銷售回款實現穩健可靠的現金類，向金融機構展示出償債實力。

    從當下房企融資用途來看，多用于還債和維持日常經營活動。“今年年內到期債務余額為1230.8億元，明年1月份為2023年首個償債高峰，待償余額為1194億元。”劉水表示，“資產變現、年末促回款、通過混改等方式增信融資，是當前房企可操作的補充流動性的方式。”

    “一般四季度是一個償債高峰期，但就目前而言，今年的償債高峰期已經度過，但明年仍是償債的高峰年度。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，對于有債務壓力的房企而言，在目前的情況下，一是抓住融資環境改善契機；二是加大銷售及回款力度；三是減少不必要的投資。

（編輯 才山丹）