本報記者 杜雨萌

    近段時間，交易商協會表示繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具；證監會決定在房地產企業股權融資方面調整優化5項措施。這意味著支持房企融資的“第二支箭”延期并擴容，“第三支箭”發出。對于房地產企業而言，仿佛有種冬季里沐“春風”之感。

    中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪時表示，隨著供給端融資支持政策不斷出臺，部分房企的融資難題正在得到逐步緩解。不過雖然當前供給端政策“給力”，即化解風險方面的政策力度較大，但需求端政策優化更值得期待。

    “三支箭”改善房企融資環境

    提振市場信心

    “通過‘三支箭’逐步改善房企外部融資環境，在當前具有很強的針對性和迫切性，也能直接支持‘保交樓’，進而提振市場信心。”東方金誠首席宏觀分析師王青在接受《證券日報》記者采訪時表示。

    從“第一支箭”信貸支持來看。人民銀行黨委委員、副行長潘功勝在11月21日召開的全國性商業銀行信貸工作座談會上介紹，“在前期推出的‘保交樓’專項借款基礎上，人民銀行將面向6家商業銀行推出2000億元‘保交樓’貸款支持計劃，為商業銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持‘保交樓’工作。”與此同時，近期銀行也加大了對房企的授信額度。據克而瑞不完全統計，截至目前，商業銀行為房企提供的意向性授信總額度已超3萬億元。

    從“第二支箭”支持房企發債融資來看，自11月8日交易商協會發文表示“繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資”后，截至12月7日，已有龍湖集團、美的置業、新城控股等多家企業申請儲架式注冊發行。

    從“第三支箭”支持房企股權融資來看，自11月28日證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施后，已有世茂股份、新湖中寶、大名城等10余家上市房企和涉房企業籌劃再融資。此外，陸家嘴、格力地產以及招商蛇口也于近期籌劃資產重組。

    王青表示，伴隨政策支持力度持續加碼，后續房企信用風險多發態勢有望逐步緩和，預計房企債券、股權及信托融資業務也將逐漸活躍。

    需求端提振仍是關鍵

    政策“工具箱”有余地

    在業內人士看來，推動房地產行業企穩回升，需求端的提振仍是關鍵。

    在葉銀丹看來，房企融資端的支持政策主要聚焦于解決房企生存問題、“保交樓”等民生問題，以及房企破產帶來的金融風險問題等。房企融資支持政策對于房企銷售的改善，并不是充分條件。雖然政策面對于房企的融資支持有助于化解房地產風險，進而在一定程度上能夠改善樓市預期，但由于傳導鏈條過長，其促進銷售端改善以及推動整個房地產市場企穩回升的作用相對有限。

    據中指研究院監測數據，1月份至11月份，全國重點100城新建商品住宅成交規模為2015年以來同期最低水平，同比下降近四成。其中，11月份重點100城成交面積環比下降約10%，同比下降近三成，百城新房、二手房價格下跌態勢仍在延續，多個政策疊加尚未扭轉需求端低迷態勢。

    王青稱，考慮到銷售回款在房企資金來源中的占比超過50%，因此，商品房銷售下降是當前房企面臨的主要壓力。從這個角度上看，改善房企供給端融資只是引導房地產行業企穩回暖的必要條件，而需求端的提振才是解決問題的根本所在。

    “未來，進一步推動市場回暖不僅需要融資支持政策來化解風險，逐步減弱這一不利因素對市場預期轉變的約束，更重要的是要進一步放松甚至出臺鼓勵合理需求釋放的相關政策，推動需求端回暖，促進房企自身資金來源改善，逐步形成良性循環。”葉銀丹建議，未來需求側政策可以更加注重釋放改善型需求，各地可根據當地市場條件，逐步嘗試更多放松措施，例如降低多孩家庭二套房首付比例及貸款利率等。

    王青認為，后期政策“工具箱”在放寬購房條件、降低首付成數、下調居民房貸利率方面還有較大空間。其中，下一步引導5年期以上LPR報價下調，持續降低居民房貸利率是關鍵所在。目前看，在經歷了前三個季度的大幅下調后，多地房貸利率已降至5年期以上LPR報價的最低值附近。接下來為推動房貸利率進一步下行，除了放寬首套房貸利率下限外，也需要5年期以上LPR報價先行下調。預計12月份5年期以上LPR報價有可能下調0.15個百分點。

    58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，總的來說，需求端的改善目前不單聚焦于樓市政策，還需要經濟基本面的持續向好，并伴隨購房者信心提升才會得到根本改善。從過往經驗看，需求端的整體表現改善會晚于供給端，只有當需求端的改善與供給端產生共振，才有利于房地產行業的健康發展。