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房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)更密集的城市層面調(diào)控

2018-05-19 01:18  來(lái)源:證券日?qǐng)?bào) 夏丹

    范圍涉及“五限”、按揭利率調(diào)整、違規(guī)行為整頓等多個(gè)方面

    ■夏丹

    4月份房地產(chǎn)成交延續(xù)了兩年以來(lái)的增速下行態(tài)勢(shì),但房?jī)r(jià)卻環(huán)比上升加快,主要源于二線城市和三線城市房?jī)r(jià)的較快上漲,預(yù)計(jì),5月份在城市層面將迎來(lái)密集的調(diào)控潮。4月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資顯示出較強(qiáng)的韌勁,增速僅小幅下滑。然而三項(xiàng)主要前瞻指標(biāo)均呈增速放緩態(tài)勢(shì),后續(xù)開(kāi)發(fā)投資增速可能走弱。

    一、成交增速繼續(xù)下行,但房?jī)r(jià)環(huán)比上升加快

    1月份-4月份,商品房銷售面積42192萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)1.3%,增速比上期回落2.3個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售額36222億元,增長(zhǎng)9.0%,增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。持續(xù)調(diào)控之下房地產(chǎn)成交延續(xù)了兩年以來(lái)的增速下行態(tài)勢(shì),但房?jī)r(jià)增速卻仍有提升。4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)平均環(huán)比為0.57%,增速較上月加快。這主要是源于二線城市和三線城市房?jī)r(jià)上漲加快,其增幅分別擴(kuò)大了0.14個(gè)百分點(diǎn)和0.18個(gè)百分點(diǎn)。一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比增幅則有所收窄。

    “五一”前后,住建部約談了12個(gè)城市負(fù)責(zé)人,多為房?jī)r(jià)上漲較快的二線省會(huì)城市以及個(gè)別三線城市,如被約談的海口、三亞、西安、太原、哈爾濱、貴陽(yáng)等均位列4月份房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅榜Top10。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控“目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”被再次強(qiáng)調(diào),可見(jiàn)中央對(duì)于落實(shí)“房住不炒”、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)度堅(jiān)決。預(yù)計(jì)5月份將迎來(lái)城市層面更為密集的調(diào)控潮,范圍涉及“五限”、按揭利率調(diào)整、違規(guī)行為整頓等多個(gè)方面。

    二、前瞻指標(biāo)“三緩”,投資增速可能走弱

    2018年1月份-4月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30592億元,同比名義增長(zhǎng)10.3%,增速比1月份-3月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。在本月全國(guó)投資數(shù)據(jù)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一枝獨(dú)秀,增速僅較上月小幅下滑,整體仍處在高位,在住房雙軌制框架下顯示出了較強(qiáng)的韌勁。然而,三項(xiàng)主要領(lǐng)先指標(biāo)均呈增速放緩態(tài)勢(shì),后續(xù)開(kāi)發(fā)投資增速可能走弱。

    新開(kāi)工從加速?gòu)?fù)工中回復(fù)平穩(wěn)。1月份-4月份房屋新開(kāi)工面積51779萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)7.3%,增速回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。上個(gè)冬天的采暖季,京津冀、濟(jì)南等多地實(shí)施了“最嚴(yán)停工令”,時(shí)間跨度約為2017年11月中旬到2018年3月中旬,疊加春節(jié)效應(yīng),年初新開(kāi)工情況低迷。在春節(jié)后復(fù)工疊加采暖季結(jié)束的影響下,3月份房屋新開(kāi)工面積增速明顯大幅反彈,這種趕工效應(yīng)進(jìn)入4月份后恢復(fù)平靜。

    拿地放緩,土地成交面積同比轉(zhuǎn)負(fù)。1月份-4月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5412萬(wàn)平方米,同比下降2.1%,上期為增長(zhǎng)0.5%;土地成交價(jià)款2391億元,增長(zhǎng)13.6%,增速回落6.7個(gè)百分點(diǎn)。盡管房企存在補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的需求,但在行業(yè)調(diào)控和金融監(jiān)管的雙重壓力下,拿地將不可避免地受到資金來(lái)源收緊約束。

    資金來(lái)源繼續(xù)收緊,增速創(chuàng)兩年來(lái)新低。1月份-4月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金48192億元,同比增長(zhǎng)2.1%,增速回落1個(gè)百分點(diǎn)。分項(xiàng)來(lái)看,國(guó)內(nèi)貸款8637億元,同比下降1.6%;利用外資17億元,下降77.6%;自籌資金14894億元,增長(zhǎng)4.8%;定金及預(yù)收款14987億元,增長(zhǎng)8.3%;個(gè)人按揭貸款7148億元,下降6.7%。其中兩項(xiàng)貸款增速值得注意:銀行對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款增速為兩年余以來(lái)的首次轉(zhuǎn)負(fù),對(duì)個(gè)人的按揭貸款在利率上行和額度嚴(yán)控之下延續(xù)去年四季度以來(lái)的負(fù)增長(zhǎng),體現(xiàn)了去年以來(lái)對(duì)企業(yè)部門(mén)和居民部門(mén)去杠桿的要求。

    (作者系交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員)

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