隨著中國證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，我國正式進(jìn)入住房租賃資產(chǎn)證券化時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)的翹首以待，投資機(jī)構(gòu)的躍躍欲試，不免為相關(guān)市場的發(fā)展增添了全新動(dòng)力。然而，市場非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)始終是躲不開的話題，參與者如何規(guī)避歷史陷阱，市場發(fā)展要素又該如何界定？種種問題為我國住房租賃資產(chǎn)證券化發(fā)展模式蒙上了一層神秘之紗。

    房地產(chǎn)證券化是諸多發(fā)達(dá)國家開展地產(chǎn)市場升級(jí)的重要手段，從歐美市場發(fā)展歷史來看，房地產(chǎn)證券化不僅能推動(dòng)房地產(chǎn)建設(shè)有序進(jìn)行，同時(shí)也能轉(zhuǎn)化潛在需求者，擴(kuò)大市場空間。而在中國，房地產(chǎn)證券化的開展可謂是眾望所歸。在過去幾年，中國房地產(chǎn)市場主要依靠權(quán)益類融資、商業(yè)銀行貸款及債券融資等，此類發(fā)展模式大多局限于單一項(xiàng)目中，很難具有長期效益；同時(shí)，房地產(chǎn)市場部分領(lǐng)域投資門檻較高，一定程度制約了我國房地產(chǎn)的全面市場化進(jìn)程。再加上目前日趨嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，商業(yè)銀行貸款等多條傳統(tǒng)路線正不斷收緊，我國房地產(chǎn)市場不僅迎來增速放緩可能，甚至部分企業(yè)或?qū)⒚媾R資金斷鏈危機(jī)。

    然而，房地產(chǎn)證券化的出現(xiàn)或?qū)⒆屩T多問題迎刃而解。目前，我國正以住房租賃市場為起點(diǎn)，逐步打開房地產(chǎn)證券化大門，伴隨著不斷完善的法律法規(guī)與融資制度等，將給予住房租賃市場更多的融資渠道及更好的發(fā)展助力。

    為何相關(guān)政策會(huì)率先推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化？通江投資集團(tuán)董事長張保國認(rèn)為，住房租賃是我國當(dāng)下房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點(diǎn)內(nèi)容，其證券化產(chǎn)品相對于傳統(tǒng)房地產(chǎn)證券化內(nèi)容有著諸多發(fā)展優(yōu)勢：首先，租賃地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系十分清晰，相關(guān)證券化產(chǎn)品可制定標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容，以管控違規(guī)操作風(fēng)險(xiǎn)；其次，租金收益相對穩(wěn)定，產(chǎn)品評(píng)級(jí)或優(yōu)于它類同量級(jí)產(chǎn)品，利于提升市場流動(dòng)性；此外，租賃房屋空置率相對較低，一定程度上能保障投資者收益預(yù)期，利于今后房地產(chǎn)證券化的全面開展。

    種種因素的影響，不僅讓住房租賃市場贏得先機(jī)，加上相關(guān)政策積極鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的企業(yè)開展資產(chǎn)證券化，也讓投資機(jī)構(gòu)得以充分展現(xiàn)金融實(shí)力，積極推動(dòng)多層次、多類型住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與推廣。

    目前，我國針對住房租賃設(shè)計(jì)的CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、運(yùn)營收益權(quán)ABS、物業(yè)費(fèi)ABS、租金ABS等產(chǎn)品逐漸進(jìn)入市場推行前夕，一些“類REITs”產(chǎn)品也在近兩年率先開展試點(diǎn)，加速部分知名長租公寓的建設(shè)及資金周轉(zhuǎn)。而投資機(jī)構(gòu)的參與方式，主要采用與地產(chǎn)企業(yè)合作發(fā)行、承接證券化產(chǎn)品推廣與募資，以及設(shè)立專項(xiàng)投資基金等模式，有效推動(dòng)了地產(chǎn)企業(yè)薄弱環(huán)節(jié)的發(fā)展，成為了住房租賃市場與金融市場的鏈接樞紐。

    然而，住房租賃資產(chǎn)證券化的發(fā)展，是否也相應(yīng)增加了地產(chǎn)市場的潛在風(fēng)險(xiǎn)？張保國表示，理論上看，資產(chǎn)證券化的過程并沒有改變資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，只是在組合方式及持有方式上做出了調(diào)整。但在真實(shí)市場中，我們還需考慮非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。金融市場并非充分有效市場，一旦涉及資產(chǎn)評(píng)級(jí)下降等情況，市場中或?qū)⒊霈F(xiàn)不理性交易行為，超出信用風(fēng)險(xiǎn)量化預(yù)估，過分貶低產(chǎn)品價(jià)格。此外，住房租賃資產(chǎn)證券化涉及一定金融工程風(fēng)險(xiǎn)，若在交易中出現(xiàn)交易結(jié)構(gòu)干擾，導(dǎo)致流動(dòng)性降低及超出貶值預(yù)估等問題，亦將大大提升產(chǎn)品信用風(fēng)險(xiǎn)，降低預(yù)期收益。

    從國外發(fā)展歷史看，此類問題并非杞人憂天。美國2008年次貸危機(jī)以及歐洲2010年債務(wù)危機(jī)等，都一定程度上受到了個(gè)別激進(jìn)房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品影響，助推了風(fēng)險(xiǎn)管理失控及債務(wù)違約蔓延，并最終導(dǎo)致了全面危機(jī)的爆發(fā)。

    這對于國內(nèi)投資機(jī)構(gòu)有怎樣的警示？我們又該如何跨過此類發(fā)展陷阱？對此，張保國認(rèn)為，牢牢把控地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量或?yàn)楫?dāng)前住房租賃資產(chǎn)證券化的發(fā)展重點(diǎn)。基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量，直接影響到證券化產(chǎn)品的信用風(fēng)險(xiǎn)。高質(zhì)量資產(chǎn)在證券化過程中，其價(jià)值或能得到充分認(rèn)證，規(guī)避評(píng)級(jí)偏差及定價(jià)誤區(qū)。此外，高質(zhì)量資產(chǎn)擁有穩(wěn)定收益體系，在面臨未知市場波動(dòng)時(shí)亦可波瀾不驚，保障相關(guān)參與者利益。

    以租金ABS產(chǎn)品為例，當(dāng)出現(xiàn)參與者主動(dòng)違約或市場調(diào)控，而造成租金收益縮減時(shí)，高質(zhì)量資產(chǎn)能弱化信用風(fēng)險(xiǎn)對價(jià)格的影響，甚至可能具備一定“避險(xiǎn)屬性”，在市場高頻波動(dòng)背景下迎來更多投資者關(guān)注。與此同時(shí)，高質(zhì)量資產(chǎn)在擁有租金收益的同時(shí)，內(nèi)在價(jià)值的提升亦十分可觀，相較同類證券化產(chǎn)品，更易將投資者目光鎖定于長期綜合發(fā)展，確保投資機(jī)構(gòu)與地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃目標(biāo)得以充分實(shí)現(xiàn)。

    “當(dāng)然，發(fā)掘高質(zhì)量資產(chǎn)同時(shí)也要避免市場泡沫，投資機(jī)構(gòu)一味追高而忽略資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值，對于后期證券化產(chǎn)品的發(fā)展也將形成一定的不利因素。”張保國補(bǔ)充道，他表示，堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)方能造就拔地倚天的高樓，對資產(chǎn)質(zhì)量的關(guān)注實(shí)則是對住房租賃資產(chǎn)證券化發(fā)展方向的把控，對市場價(jià)值度量體系及產(chǎn)品穩(wěn)定性的堅(jiān)守。長此以往，我國住房租賃市場或?qū)⒂瓉砀嗟膮⑴c者，投資機(jī)構(gòu)亦能牢牢把控發(fā)展核心內(nèi)容，真正實(shí)現(xiàn)證券化產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)管控與規(guī)劃協(xié)同，為今后向更為廣闊的地產(chǎn)市場證券化發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。