“雖然是端午節(jié)假期第一天，但是來看房的客戶并不算少。”北京南四環(huán)某樓盤售樓經(jīng)理對中國證券報記者說。在售樓大廳內(nèi)，記者看到有三五組看房客戶，樣板間內(nèi)也不斷涌入看房者。截至當(dāng)日17點，售樓經(jīng)理稱已經(jīng)接待了約20組看房客戶。

    業(yè)內(nèi)專家表示，近期一二線城市供給在逐步改善，房地產(chǎn)市場交易開始有所活躍。二季度開始預(yù)售證管控邊際放寬，以及部分開發(fā)商應(yīng)對資金鏈趨緊采取快速周轉(zhuǎn)策略，使推盤量相應(yīng)增長。從后續(xù)調(diào)控來看，難言全面放松，供不應(yīng)求的市場格局并未改變，房價上漲壓力猶存。從長期來看，供需失衡是導(dǎo)致目前房價高漲的主要問題。房價調(diào)控政策需要從供應(yīng)端入手，加大市場供應(yīng)以及建立多元的供給渠道。

    樓市活躍度上升

    “當(dāng)前該樓盤在售的是精裝修‘準(zhǔn)’現(xiàn)房，最早今年底可交房。根據(jù)戶型不同，房價略有差異，整個樓盤均價每平方米8萬元。”據(jù)上述售樓經(jīng)理介紹，開盤一個半月以來，已經(jīng)賣出兩百余套，目前還剩140余套在售。

    伴隨著銷售量的提高，優(yōu)惠活動和折扣也“難見蹤影”。作為四環(huán)以內(nèi)為數(shù)不多的在售樓盤之一，該售樓經(jīng)理稱該樓盤只在開盤前3天有一定優(yōu)惠。目前沒有任何折扣或者活動，均是一口價，且首套房房貸利率上浮10%，二套房房貸利率上浮20%。“四環(huán)內(nèi)新建商品房越來越少，周邊棚戶區(qū)改造以改建基礎(chǔ)設(shè)施為主。而且我們樓盤價格定得比較低，所以今后肯定也不會有活動。”

    值得注意的是，開發(fā)商捂盤惜售的情況也受到了限制。該樓盤的售樓經(jīng)理稱，“本來這個樓盤是打算年底再賣，但是北京市住建委不允許，因為到時候現(xiàn)房價格肯定較高，有可能會擾亂房價，因此讓我們先按期房賣。但我們還是會保留部分房源，到年底樓盤裝修完畢之后，作為現(xiàn)房出售，到時可能會漲價。”

    事實上，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示出近期一線城市房價有上漲的趨勢。從環(huán)比看，5月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.3%和0.2%。

    在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，近期市場確實有回暖的跡象，一方面是因為新盤供應(yīng)增加，另一方面是過去持續(xù)壓抑的市場需求在近期有所釋放。壓抑的市場需求帶來了交易量提高和價格上升。總體上來講，類似北京市場的需求并沒有減少，此前不過是部分需求被壓抑。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，16日、17日，北京新建住宅網(wǎng)簽分別只有5套、4套，上海分別為278套、122套，廣州分別為426套、369套，深圳分別102套、100套。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從趨勢看，6月，全國熱點城市的市場活躍度會有所提高，特別是限價政策嚴(yán)格的區(qū)域，購房者依然集中入市。

    交易秩序亟待規(guī)范

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以6月截至17日的月內(nèi)市場數(shù)據(jù)看，二線城市環(huán)比繼續(xù)上升，平均上升8%，同比上漲接近30%，其中熱點城市主要有杭州、南寧、南京等。

    同策研究院數(shù)據(jù)顯示，從商品住宅供應(yīng)量和成交面積來看，其監(jiān)測的15個二線城市，5月商品住宅供應(yīng)量為1148.98萬平米，環(huán)比上漲47%，同比上漲21%；成交面積為1421.52萬平米，環(huán)比大幅上漲12.6%，同比上漲8%。

    “近來二線城市樓市升溫產(chǎn)生了兩個現(xiàn)象，反映出房地產(chǎn)市場交易的相關(guān)秩序亟待規(guī)范。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，一是“搶房打新”。限價令下，一二手房價格倒掛，顯著的套利空間引發(fā)了更濃烈的市場投機(jī)氛圍，掀起了一撥“樓市打新”熱潮。盡管目前已有8個城市開始采用公證搖號的方式確保新盤銷售的公平性，但若沒有有效的剛需群體傾斜措施，龐大基數(shù)的稀釋反而是對剛需的不公。高價誠意金和內(nèi)幕交易等亂象更不利于剛需群體獲得購房機(jī)會，與限價政策的初衷相悖。

    二是“搶人大戰(zhàn)”。自去年以來，已有50余座城市和4個省份推出人才引進(jìn)和安居政策，多以降低落戶門檻、提供住房補(bǔ)貼和優(yōu)惠的公積金政策吸引人才扎根。從原因來看，與人口紅利減少背景下提前為地區(qū)發(fā)展儲備高學(xué)歷高技能人才有關(guān)；而從結(jié)果來看，將“留住人”直接與房地產(chǎn)市場掛鉤，這種變相的放松限購限貸均實際拉動了當(dāng)?shù)貥鞘谐山弧?/p>

    也有專家認(rèn)為，二線城市有政策“利好”或松動，并且很多城市去化周期偏小，供應(yīng)壓力較低。雖然出現(xiàn)了較多的調(diào)控政策，但政策的作用體現(xiàn)了一定的滯后性。

    后續(xù)調(diào)控難言放松

    上海易居房地產(chǎn)研究院研究員詹毅凡介紹，當(dāng)前全國房價指數(shù)環(huán)比增幅在連續(xù)10個月停留在“合理”區(qū)間之后，已經(jīng)重新回到了“偏熱”區(qū)間，各地政府必須防范失控風(fēng)險，防止市場進(jìn)一步升溫。

    統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月，各地繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，不斷加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，全國40多個城市先后出臺了調(diào)控政策，防止房價明顯過快上漲。比如，成都、太原、西安、丹東、貴陽、哈爾濱等城市均出臺調(diào)控政策，控制現(xiàn)房短期交易轉(zhuǎn)讓、加強(qiáng)商品住房銷售價格管理、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售和規(guī)避調(diào)控政策等。

    “目前全國房價環(huán)比增幅連續(xù)3個月擴(kuò)大，且已達(dá)到近19個月的最高值。二線城市的同比增幅也有所反彈。”詹毅凡預(yù)計，在部分熱點城市，三季度依然有升級調(diào)控的可能。

    從需求端來看，川財證券分析師徐偉平認(rèn)為，目前一二線城市庫存去化月數(shù)大致在8、9個月左右，已經(jīng)低于一般12個月的合理水平，供不應(yīng)求的市場格局并未改變，房價上漲壓力猶存。而部分三四線城市市場熱度持續(xù)提升，房價、地價快速上漲，需求端調(diào)控的政策難言全面放松。低庫存下存在價格上行風(fēng)險，將推動供給端政策的放松，比如加大土地供應(yīng)量和放松預(yù)售證監(jiān)管等。

    詹毅凡也認(rèn)為，從長期來看，供需失衡是導(dǎo)致目前房價高漲的主要問題。房價調(diào)控政策需要從供應(yīng)端入手，加大市場供應(yīng)，建立多元供給渠道。