樓市各項指標持續(xù)回落。業(yè)內人士認為，受地產銷售低迷、庫存去化放緩等因素影響，10月土地購置、新開工增速均大幅回落，給未來地產投資蒙上陰影。房企作為地產投資主力，面臨銷售預期不佳、融資通道減少、去化周期拉長等多重壓力。房地產行業(yè)將呈現(xiàn)集中度提升、存量房資源盤活以及新一輪消費升級等新的競爭特點。

    樓市各項指標仍在持續(xù)回落。10月14日，國家統(tǒng)計局公布了2018年1-10月份全國房地產開發(fā)投資和銷售情況。房地產開發(fā)投資增速、住宅投資增速、商品房銷售面積增速以及房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積等體現(xiàn)樓市景氣度的關鍵指標繼續(xù)呈現(xiàn)回落態(tài)勢。業(yè)內人士認為，受地產銷售低迷、庫存去化放緩影響，10月土地購置、新開工增速均大幅回落，令未來地產投資蒙上陰影。而房企作為地產投資的主力，面臨銷售預期不佳、融資通道減少、去化周期拉長等多重壓力。多位房企及上下游企業(yè)人士11月14日對中國證券報記者表示，房地產相關數據顯示市場景氣下行，行業(yè)將呈現(xiàn)集中度提升、存量房資源盤活以及新一輪消費升級等新的競爭特點。

    房企銷售額增速放緩

    “從近幾個月公布的數據看，商品房銷售面積和銷售額增速回落明顯。特別是以往的‘金九銀十’，今年簡直是‘驚九陰十’。”某上市房企人士海原（化名）對中國證券報記者表示。從國家統(tǒng)計局發(fā)布數據看，今年前8月、前9月和前10月，商品房銷售額增速分別為14.5%、13.3%和12.5%；而商品房銷售面積增速則分別為4.0%、2.9%和2.2%。

    反映到單一房企的數據，首先是銷售增速放緩。

    根據地產研究機構克而瑞此前公布的數據，前10月TOP100房企總體銷售規(guī)模為7.83萬億元。盡管百強房企整體銷售規(guī)模同比仍處于增長態(tài)勢，但10月單月百強房企業(yè)績環(huán)比降低10.5%，銷售減速較為明顯。與去年同期相比，百強房企單月業(yè)績的同比增速自三季度以來持續(xù)放緩，從7月份的58.1%高位回落至10月的26.1%。

    截至11月14日，經中國證券報記者不完全統(tǒng)計，已公布10月份銷售數據的31家A股地產公司及港股內房企業(yè)合計銷售額達4552億元，較9月份的4716億元略有下滑。

    部分企業(yè)單月銷售數據呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。中國恒大和碧桂園10月份分別實現(xiàn)銷售收入530.4億元和404.1億元，前十月銷售額增速較前九月銷售增速均繼續(xù)下滑。此外，融創(chuàng)中國、保利地產等17家企業(yè)前十月銷售額增速低于前九月銷售額增速。

    海原所在的房企同樣面臨銷售壓力。“年初公司提出了全年銷售破千億元的目標，但10月份才完成650多億元。接下來兩個多月壓力相當大。”

    從已公布全年銷售目標的房企看，多數公司前10月銷售額完成率約80%-90%之間，包括融創(chuàng)、保利、龍湖等公司。部分房企銷售不及預期，首開股份、華夏幸福、綠地控股、泰禾集團等公司前10月銷售額僅占全年銷售目標6成左右。

    中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，前10月，前述31家房企合計銷售額達到4.24萬億元，平均同比增長38.8%。在這31家房企中，前10個月銷售額破千億元的企業(yè)14家。

    中原地產首席分析師張大偉表示，與9月份相比，10月份標桿房企整體銷售額增長幅度有所放緩；9月，這31家房企銷售額平均增長幅度高達40%。

    融資去化各有難處

    終端銷售等“開源”面臨壓力，“節(jié)流”方面融資通道減少成為房企面臨的另一個難題。

    近期，多家房企密集公告，獲得金額不等融資，陸家嘴、華遠地產、龍湖、陸家嘴等企業(yè)均在11月內完成了數億元到數十億元不等的融資。據中原地產研究中心統(tǒng)計，11月以來，地產企業(yè)合計融資數額已超百億元。

    行業(yè)龍頭方面，萬科A近日公告，根據公司資金計劃安排和銀行間市場情況，公司發(fā)行了10億元2018年度第八期超短期融資券，募集資金已到賬，票面利率為3.15%。中國恒大則公告，將發(fā)行總額18億美元的優(yōu)先票據。華夏幸福同樣公告發(fā)布美元債。

    張大偉認為，大部分房企融資成本平穩(wěn)，盡管目前仍然處于高位。隨著全社會資金成本走穩(wěn)，房地產企業(yè)融資的成本并未大幅度上漲。

    但也有業(yè)界人士表達不同意見。“自2017年以來，多個地產融資通道相繼掐緊，既有的融資手段偏好于品牌效應好、回款能力強、儲備資源多的行業(yè)領先企業(yè)。今年以來，許多房企出售資產的行為，就是融資撐不起擴張、主動收縮規(guī)模的表現(xiàn)。”某券商資產證券化人士對中國證券報記者表示。

    去化方面，房企近期面臨新一輪壓力。以北京市場為例，據我愛我家研究院統(tǒng)計數據，10月北京新建商品住宅（不含保障房）的新增供應量為8882套，環(huán)比9月增長21.9%，同比2017年10月增長439.3%，是2017年以來的最高月供應量。

    根據中國證券報記者此前調查。面臨庫存壓力的北京樓市，進入10月房企推出了多種促銷手段，包括限時特價房、總價折扣、減配精裝修改毛坯、甚至買房贈送豪車等層出不窮。即使是被認為低于市場價的限競房，由于下半年大量入市，項目去化率不甚理想，有的項目同樣推出了9.9折等促銷活動。

    競爭呈現(xiàn)新態(tài)勢

    房地產市場冷意足，行業(yè)競爭呈現(xiàn)新的態(tài)勢，首先是行業(yè)集中度進一步提升。

    近期，萬科系在房地產資產并購重組市場四面出擊。

    嘉凱城此前公告，嘉凱城集團及其子公司以整體掛牌底價3.55億元的價格，通過浙江產權交易所公開掛牌轉讓杭州嘉凱城濱虹房地產開發(fā)有限公司100%股權、杭州名城博園置業(yè)有限公司100%股權、諸暨嘉凱城房地產開發(fā)有限公司100%股權、重慶華葡房地產開發(fā)有限公司100%股權、張家港嘉凱城房地產開發(fā)有限公司75%股權。上述出售資產被萬科系公司以3.55億元競得。這已是近一個月來萬科第三次并購地產資產。

    此前，萬科以10.35億元獲海航基礎所持有的興華實業(yè)全部股權；以32.34億元交易對價，獲得華夏幸福環(huán)京區(qū)域10宗共計33.93萬平方米住宅用地。

    業(yè)內人士表示，萬科等握有充足資金儲備的龍頭房企此時在市場上頻頻出手，將使行業(yè)集中度進一步提升，優(yōu)質資源進一步聚攏到龍頭房企，助推龍頭房企業(yè)績進一步提升。

    三季報顯示，截至三季度末，萬科A持有貨幣資金1327.7億元。

    此外，一些房地產關聯(lián)行業(yè)逐步聚集焦點。

    以房屋中介經紀行業(yè)為例，由于房企去化壓力猶存以及房屋租賃市場發(fā)展，房屋中介經紀行業(yè)近年來迅速發(fā)展壯大。鏈家地產COO王擁群11月14日接受中國證券報記者采訪時表示，從房屋中介經紀行業(yè)感受到房地產市場正在發(fā)生變化，可以用“存量”和“調控”等關鍵詞來總結。“特別是存量，在北上廣深為主一線或二線城市，已經進入了存量房的時代，這個趨勢不可阻擋。”

    今年以來，越來越多房企參與到建設運營長租公寓等存量房市場中，并以此發(fā)布了金額可觀的住房租賃專項債券、專項ABS等融資工具。

    王擁群預計，從二手房市場的年交易量看，未來三年，全國二手房市場年交易量將是新房市場的三倍左右。行業(yè)將整體轉向存量房市場。