去庫(kù)存進(jìn)入最后的攻堅(jiān)階段。

    據(jù)遼寧日?qǐng)?bào)報(bào)道，近日，遼寧省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)了《全省推動(dòng)縣城和新城區(qū)房地產(chǎn)去庫(kù)存工作方案》，提出要進(jìn)一步推動(dòng)縣城和新城新區(qū)房地產(chǎn)去庫(kù)存，并且明確提出了，到2020年，各縣城、新城新區(qū)商品住宅庫(kù)存去化周期回歸到合理區(qū)間。

    方案提出，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將符合條件的商品房改造為孵化器、創(chuàng)客空間、電商企業(yè)等用房，將庫(kù)存非住宅類商品房轉(zhuǎn)為研發(fā)辦公生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、旅游、養(yǎng)老、文化等專項(xiàng)地產(chǎn)。同時(shí)，要用好住房公積金支持農(nóng)民工貸款購(gòu)房，把符合條件的農(nóng)民工納入住房公積金制度覆蓋范圍。

    在全國(guó)去庫(kù)存進(jìn)入尾聲的階段，為何遼寧卻發(fā)聲加快去庫(kù)存？分析人士指出，需求不足帶來(lái)的去化周期較長(zhǎng)，是遼寧乃至整個(gè)東北中小城市去庫(kù)存壓力較大的主要原因，而此次方案瞄準(zhǔn)常住人口有序?qū)崿F(xiàn)市民化，其政策瞄準(zhǔn)公積金和住房補(bǔ)貼等領(lǐng)域，政策如何創(chuàng)新和落地，值得關(guān)注。

    庫(kù)存去化周期長(zhǎng)

    12月12日，多位受訪人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，遼寧此次方案的發(fā)布，與當(dāng)?shù)厝?kù)存形勢(shì)有關(guān)。遼寧和整個(gè)東北地區(qū)，都存在住房供大于求的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

    據(jù)恒大經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)任澤平所做的中國(guó)住房存量測(cè)算，不含學(xué)生及其宿舍，2017年?yáng)|北三省套戶比（成套住宅套數(shù)/常住家庭戶數(shù)）平均值達(dá)到1.17，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均的1.07，也高于東中西部的1.02、1.09和1.08。

    任澤平指出，一般而言，套戶比小于1，表明住房供給總體不足；套戶比等于1，表明住房總體基本供求平衡；考慮到休閑度假需求、因人口流動(dòng)帶來(lái)的人宅分離等情況，成熟市場(chǎng)的套戶比一般在1.1左右。從國(guó)際看，當(dāng)前美國(guó)、日本分別為1.15、1.16，德國(guó)為1.02，英國(guó)為1.03。

    顯然，東北地區(qū)的住房總存量存在供給過(guò)多的問(wèn)題。而另一些數(shù)據(jù)則顯示，動(dòng)態(tài)來(lái)看，東北的庫(kù)存去化周期較長(zhǎng)。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月，東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積6409萬(wàn)平方米，下降4.7%，降幅擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額4688億元，增長(zhǎng)7.2%，增速回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。

    12月12日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，東北的主要城市，如哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)，住宅存銷(xiāo)比達(dá)到11.0、11.2和14.3，而全國(guó)百城平均水平值為9.2，而在關(guān)注較少的縣城范圍，存銷(xiāo)比數(shù)字更高。

    “這主要是結(jié)構(gòu)問(wèn)題，并非總量問(wèn)題。東北地區(qū)，尤其是方案提及的縣城和新城區(qū)，住宅整體庫(kù)存量不大，問(wèn)題在于需求量不足，這導(dǎo)致了整體去化周期過(guò)長(zhǎng)。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

    不過(guò)，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，政策的推出或與棚改政策可能收緊有關(guān)。“方案有可能在一定程度上，對(duì)沖棚改可能收緊帶來(lái)的影響。”有參與東北某中小城市棚改項(xiàng)目的地產(chǎn)商向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道分析稱。該地產(chǎn)商表示，由于此前棚改政策的刺激，當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求有明顯復(fù)蘇，相應(yīng)的房企拿地布局也有所增多，而棚改政策的整體收緊，可能會(huì)對(duì)需求群體的預(yù)期有所影響。

    12月4日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，在2019年的全國(guó)棚改計(jì)劃中，政府購(gòu)買(mǎi)棚改服務(wù)模式將被取消。具體而言，對(duì)于新開(kāi)工的棚改項(xiàng)目，不得以政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的名義變相舉債或?qū)嵤┙ㄔO(shè)工程，而是要求以發(fā)行地方政府債券方式（棚改專項(xiàng)債）為主進(jìn)行融資。

    多位分析人士均指出，由于棚改專項(xiàng)債模式，比政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)模式，對(duì)項(xiàng)目的收益水平要求較高，這也意味著新的棚改項(xiàng)目融資將會(huì)更加困難，新政將會(huì)對(duì)棚改的規(guī)模和進(jìn)度造成一定影響。

    此次方案則提出，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)縣城棚戶區(qū)、老舊小區(qū)、危險(xiǎn)房屋改造。市場(chǎng)房源充足、庫(kù)存量大的區(qū)域，棚戶區(qū)改造可繼續(xù)推行貨幣化安置，消化庫(kù)存商品住房。

    農(nóng)民工納入公積金保障

    如何擴(kuò)大需求？方案瞄準(zhǔn)了城鎮(zhèn)化福利。

    方案強(qiáng)調(diào)，各地要切實(shí)建立健全支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化財(cái)政政策體系，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的常住人口有序?qū)崿F(xiàn)市民化，并且與城鎮(zhèn)居民享有同等權(quán)利。

    同時(shí)，方案提出，要對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予優(yōu)惠補(bǔ)貼，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)給予購(gòu)房折扣，引導(dǎo)商業(yè)銀行為農(nóng)民購(gòu)房提供更優(yōu)惠的貸款政策和金融服務(wù)。用好住房公積金支持農(nóng)民工貸款購(gòu)房，把符合條件的農(nóng)民工納入住房公積金制度覆蓋范圍。

    其中，如何將農(nóng)民工納入住房公積金制度覆蓋范圍，引起較大關(guān)注。

    “城鄉(xiāng)居民在公積金等領(lǐng)域的趨同是大趨勢(shì)，很多地方在前幾年就開(kāi)始了試點(diǎn)工作”，12月12日，51社保CEO余清泉對(duì)記者表示，政策要落地，在公積金的提取上，問(wèn)題不大，主要問(wèn)題集中于公積金貸款方面。我國(guó)公積金貸款政策較為復(fù)雜，不同城市的政策差別較大，一些地區(qū)對(duì)異地公積金貸款做出了較大限制，申請(qǐng)程序比較復(fù)雜。

    余清泉指出，對(duì)于農(nóng)民工而言，有兩個(gè)方面的問(wèn)題，一是一般情況下，農(nóng)民工購(gòu)房會(huì)選擇在原籍所在的城鎮(zhèn)落地購(gòu)房，尤其是對(duì)于東北這樣的勞動(dòng)力流出地區(qū)，因此異地貸款的問(wèn)題就不可避免。二是對(duì)于就近城鎮(zhèn)化的農(nóng)民而言，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)能否產(chǎn)生足夠的吸引力。而對(duì)于企業(yè)而言，農(nóng)民工納入公積金覆蓋范圍后，將會(huì)顯著加重企業(yè)負(fù)擔(dān)，如何做好相關(guān)政策引導(dǎo)也是問(wèn)題。

    不過(guò)，從全國(guó)范圍來(lái)看，推動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城落戶的工作仍然存在難點(diǎn)。11月16日，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民在公開(kāi)演講中表示，中央已經(jīng)確定2020年城市要落戶1億人的目標(biāo)，“按照目前的進(jìn)度，很可能難以完成”。

    10月10日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于督察〈推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案〉落實(shí)情況的通知》，宣布開(kāi)展督查工作。據(jù)了解，之所以開(kāi)展督查工作，與工作進(jìn)展較慢有關(guān)。

    因此，分析人士指出，遼寧省希望通過(guò)支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，增加住房需求的方式加快去化縣城和新城區(qū)庫(kù)存，后續(xù)落地政策值得關(guān)注。