今年政府工作報告再次提及房地產稅。筆者認為，推進房地產稅改革勢在必行，本輪房地產調控已經實行兩年有余，目前房地產調控正處于向綜合施策轉變的關鍵期，租售并舉、城鎮住房保障系統、房地產市場監測體系和房地產稅等長效機制尚在研究中。筆者預計2021年至2023年期間將完成房地產稅立法，具體的立法完成和征稅實施時點，將綜合考慮地方財政壓力和國內房地產市場走勢等因素。

    征收房地產稅需三個前提條件

    從房地產稅相關工作進程上看，預計2019年房地產稅立法草案會有雛形。由于房地產稅的復雜性，導致其立法工作難度較大。筆者認為，征收房地產稅可能需要三個前提條件：一是全國不動產統一登記；二是全國房地產市場保持基本穩定；三是地方政府對土地財政的依賴性顯著下降。當前經濟背景下，房地產稅于今年立法完成的可能性較小。

    今年政府工作報告再次提及房地產稅，一方面可能是考慮到一些地方政府土地財政難以為繼，需要及時尋找可替代的稅種逐步填補這一缺口；另一方面，通過對持有環節的征稅，提高囤房投機的成本，打擊炒房行為，防止房地產泡沫風險，并推動資金流向實體經濟部門，這也將有利于國內經濟的穩定發展。

    房地產稅是財稅體制改革的一部分，也是構建房地產長效機制的重要組成部分。房地產稅是一個多稅種的集合概念，不僅包括房產稅，在我國房地產稅還包括房地產營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等，這些稅收項目在取得土地使用權、開發環節、持有環節、交易環節等方面分別征收。房地產稅改革涉及到房企、購房者和地方政府等多方面，因此，建立科學的財稅體系，有利于房地產市場健康發展。

    交易環節有望減稅

    就未來如何征收房地產稅的問題，有關部門負責人曾表示，我國房地產稅制度設計上會參考國際上共性的制度性安排。房地產稅作為一個世界通行的稅種，有一些共性的制度安排：一是按照評估值來征稅；二是都有一些稅收優惠，比如做出一定的扣除標準，或者是對一些困難的家庭、低收入家庭、特殊困難群體給予一定的稅收減免等；三是屬于地方稅，收入歸屬于地方政府；四是需要建立完備的稅收征管模式。此外，還會從我國的國情出發來合理設計房地產稅制度。

    對于購房者而言，房地產稅有望保護剛需群體，打壓炒房行為和投資行為。筆者認為，未來房產稅征收可能采用分段累進制，會有一定免稅額度。以家庭或機構為單位，對計稅家庭于全國范圍內所有擁有的產權房以套數和面積相結合的基礎征收房產稅，并按照家庭人數給予一定的免稅面積。稅基可能是房產購置原值或評估值，稅率方面可能采用分段累進稅率，以套數和面積相結合的標準分檔征收，對炒房起到一定抑制作用，使房子回歸居住屬性。此外，交易環節未來有望減稅，持有環節稅率大概率會增稅。

    從重慶和上海的房產稅試點以及國際房產稅的制度安排看，房產稅都會有一些稅收優惠和一定的扣除標準，對困難家庭、低收入家庭、困難群體給予一定的稅收減免。美國現行房產稅優惠政策主要分為三類，一是實行直接的免稅或減稅政策，二是對弱勢群體進行延期納稅，三是當納稅人的財產稅與個人收入的比率達到一定標準時，可以進行稅收的減免。除了保護剛需，預計房地產稅制度也會從我國國情出發，合并整合相關的一些稅種，合理降低房地產在建設交易環節的一些稅費負擔。

    近期北京、上海、廣州、深圳等地的個人出售住房的增值稅附加稅率出現下調趨勢。北京個人出售住房增值稅附加包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，這三個稅率此前分別是7%、3%、2%，根據相關文件，目前增值稅附加稅率減半。上海市個人房產交易增值稅及附加稅已下調為5.3%。這意味著個人房產交易成本有所下降，釋放交易環節的減稅信號，有望提升市場的流動性，促進房產資源合理流動。

    積極看待房地產稅

    對于房企而言，房地產稅政策將對房企短期銷售產生抑制影響，一方面房地產稅會倒逼房屋所有者出租或出售房產，增加市場供給；另一方面房地產稅會抑制投資性購房需求。隨著市場需求預期下滑，房企拿地也會相應地趨于謹慎理性，預計今年房企拿地節奏會放緩，土地市場活躍度較2016年、2017年會有所下降，土地溢價率逐漸回歸合理區間。

    在當前市場環境尚未回暖的情況下，由于一些房企杠桿率較高，今年房地產開發企業的資金鏈壓力會比較大，預計部分房企會加快推盤和謹慎拿地，以回籠資金、降低杠桿。從房地產企業信用債到期情況看，2019年-2021年是房企還債高峰期，粗略統計2019年房企信用債到期超5000億元，2021年超7000億元，這對房企的現金流形成壓力。因此，需要密切關注房企跨業投資轉型風險和集中布局三四線城市的房企業務風險。筆者認為，2019年房地產市場銷售整體增速為下滑趨勢，不同等級城市將分化，一二線城市成交量小幅復蘇，三四線城市可能逐漸進入市場拐點，對房企的營收、現金流、利潤率等形成考驗，穩健優質且現金流充裕的企業將持續發力，部分激進企業和資金回籠差的企業風險可能會有所暴露。

    對于房地產市場而言，預計市場成交量有望回升，成交價格向合理方向趨近。因持有成本增加，隨著政策進程的逐漸明晰，前期持有過多房產的投資者可能會選擇拋售以規避繳稅，預計短期內的二手房供給會加大，疊加剛性需求被近期房貸利率和相關稅費率的下調所激活，預計市場的成交量有望回升。房產成交量提升，有望促進房產資源的合理流動，由投資者向剛需方流動，這有利于房地產市場長期健康發展和穩定。

    價格方面，因市場供給的增加，“以價換流動性”的現象會比較普遍，部分房企會采取降價拉動銷售的策略，這也會倒逼二手房持有者降低價格預期，預計部分城市商品房價格將緩慢回落，使房價收入比朝著國際合理區間收斂。分城市看，部分三四線城市房價缺乏人口、經濟等基本面支撐，房價存在回調空間。一二線城市因近兩年的調控政策，部分自住需求被抑制，隨著調控政策微調和各地人才引進政策效果逐漸顯現，短期內一二線城市房價將保持平穩。

    房地產稅開征是大勢所趨，未來房子的居住屬性將增強，投資屬性可能會有所弱化。因此，筆者認為，應積極看待房地產稅，房地產稅有調節收入分配、促進社會公平的作用。同時，還能籌集財政收入，提供公共服務，也是樓市調控重要的長效機制之一，利于我國樓市長期健康平穩發展。在我國經濟進入高質量發展階段，房地產稅的作用不容小覷。