今年房地產(chǎn)好像不再那么重要了，去年，跟房地產(chǎn)相關(guān)的兩會(huì)代表委員40多人，今年20多人。

    今年兩會(huì)透露出的信息是，房產(chǎn)稅是一定要征的，最大的問題是時(shí)間問題。

    3月2日，全國(guó)政協(xié)委員、原國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任、中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副理事長(zhǎng)劉世錦表示，房地產(chǎn)稅在十八屆三中全會(huì)就已經(jīng)確定大的方向，征收房地產(chǎn)稅，下一步要走立法的程序。

    3月4號(hào)上午，十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議在人民大會(huì)堂舉行首場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)，大會(huì)發(fā)言人張業(yè)遂在回答記者提問時(shí)表示，房產(chǎn)稅立法正在起草論證，力爭(zhēng)早日提請(qǐng)人大常委會(huì)初審。

    由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委和財(cái)政部牽頭組織起草，目前正在加快進(jìn)行起草完善法律草案、重要問題論證、內(nèi)部征求意見等工作，爭(zhēng)取早日完成提請(qǐng)常委會(huì)初次審議工作。通過一審二審三審，最少也要四年的時(shí)間，也就是到2022年。

    估計(jì)時(shí)間還要延長(zhǎng)。

    因?yàn)榛A(chǔ)工作沒有完成。按照公布的流程，國(guó)土與房產(chǎn)兩部門，2017年年底應(yīng)該實(shí)現(xiàn)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，每個(gè)家庭在全國(guó)有多少套房，清清楚楚。到了年底，再次石沉大海，就像這事兒根本不存在似的。

    不聯(lián)網(wǎng)，沒有基礎(chǔ)，推出的可能性等于零。

    房地產(chǎn)稅什么時(shí)候推出，取決于宏觀經(jīng)濟(jì)是不是穩(wěn)定，立法進(jìn)程有多快，地方政府的土地收入什么時(shí)候下降。

    只要宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，推出房地產(chǎn)稅，就不怕有人BB，不怕有人轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，如果宏觀經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)，抽掉房地產(chǎn)這根柱子，大廈將傾。

    立法進(jìn)程我們已經(jīng)說了，從今年開始，最快也要四年。

    地方政府的土地收入是不是大幅下降？沒有，反而大幅上漲。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2月27日，50大熱點(diǎn)城市賣地金額高達(dá)5932.23億元，同比上漲54.5%。

    土地溢價(jià)率下降，從土地溢價(jià)率來看，大部分城市保持在低位，熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率基本在10%左右，明顯低于2015年-2017年平均30%的溢價(jià)率。這就有意思了，雖然地價(jià)不高，但地方政府為了規(guī)避未來風(fēng)險(xiǎn)，大規(guī)模推地，開發(fā)商為了囤糧，也在大規(guī)模拿地。

    不管怎么說，房地產(chǎn)很！重！要！沒有房地產(chǎn)，地方政府會(huì)破產(chǎn)。

    據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，全國(guó)財(cái)政收入里，來自房地產(chǎn)領(lǐng)域的貢獻(xiàn)是其他行業(yè)難以匹敵的。

    據(jù)財(cái)政部發(fā)布的《2017年財(cái)政收支情況》，土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅4910億元，同比增長(zhǎng)14.2%；土地增值稅4911億元，同比增長(zhǎng)16.6%；房產(chǎn)稅2604億元，同比增長(zhǎng)17.3%；城鎮(zhèn)土地使用稅2360億元，同比增長(zhǎng)4.6%；耕地占用稅1652億元，同比下降18.6%。以上幾項(xiàng)相加，為16437億元。

    2017年的財(cái)政收支簡(jiǎn)報(bào)里沒有單列房地產(chǎn)企業(yè)所得稅，但不會(huì)比2016年3641億少。加上房地產(chǎn)企業(yè)所得稅，整個(gè)的房地產(chǎn)稅收就是2萬億元。

    此外，2017年國(guó)內(nèi)增值稅56378億元，其中就包括了原來的房產(chǎn)買賣營(yíng)業(yè)稅改為增值稅的部分。參考2015年的數(shù)字，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅6104億元，過去兩年按2017年增值稅平均增長(zhǎng)8%計(jì)算，2017年就超過7000億；2015年建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅5136億元，按其中一半建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅是與房地產(chǎn)有關(guān)，年增8%，就是6000億。

    加上這兩部分稅收，2017年土地和房地產(chǎn)相關(guān)的整體稅收總額，超過3萬億元。

    大頭還是國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入，去年達(dá)52059億元，同比增長(zhǎng)40.7%，又是新的紀(jì)錄。

    簡(jiǎn)單對(duì)比，2017年土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收、土地收入達(dá)7.2萬億，與前述兩種預(yù)算總收入比較，權(quán)重超過三分之一。

    為什么房地產(chǎn)稅這么慎重，實(shí)在是跟個(gè)人財(cái)富、跟稅收、預(yù)算聯(lián)系太密切了。就是要?jiǎng)冸x，也得慢慢來。

    根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉估算，目前城鎮(zhèn)及城市住宅市值大約在150萬億-180萬億元，假定其中約15%需要繳納物業(yè)持有稅，稅率為0.7%，理論上初始稅收額約為1600億-2000億之間。這也太少了。

    如果稅率中間值是1%呢？又如果，其中有20%是需要納稅的呢？如果這部分新增稅收能夠達(dá)到3000億以上，就相當(dāng)可觀了。跟土地收入、房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入還是沒的比，惟一的辦法是保持房地產(chǎn)收入，同時(shí)增加房產(chǎn)稅，這樣才能保證地方政府收入根基不被動(dòng)搖。

    房地產(chǎn)稅由地方政府主導(dǎo)，基本上是個(gè)區(qū)域性稅種，地方政府對(duì)具體稅率水平、開征辦法應(yīng)該會(huì)有相當(dāng)大的自主決定權(quán)，稅率多少，基本由地方政府說了算。

    房地產(chǎn)稅主要由地方政府決定，征是一定要征的，但沒有一個(gè)城市會(huì)把自己的稅率訂得太高，否則跟其他城市競(jìng)爭(zhēng)時(shí)會(huì)落于下風(fēng)。

    各地征收時(shí)會(huì)看著其他城市的眼色，不會(huì)相差太大。你征1%，我也征1%，你在房產(chǎn)交易的時(shí)候征，以便降低成本，我也這么干。

    我們大概有五六年的時(shí)間，重新配置房地產(chǎn)資產(chǎn)，把二十年不漲、集資建房多、小產(chǎn)權(quán)房多的地方的房子賣掉，買入質(zhì)量高、生活便利、人口流入、商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)城市的房地產(chǎn)。

    武漢、杭州等城市不錯(cuò)，北京就未必了。北京似乎成為房改的試點(diǎn)城市，2017年，17年來第一次，北京常住人口和戶籍人口雙雙下降。

    中信銀行停止北京地區(qū)200萬元以上住房抵押貸款，可以說，中信認(rèn)為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格必然下跌，金融風(fēng)險(xiǎn)在增加。

    房地產(chǎn)稅一定會(huì)出臺(tái)，重新配置房地產(chǎn)資產(chǎn)是重中之重，我們大概有五年左右的時(shí)間。