今年房地產好像不再那么重要了，去年，跟房地產相關的兩會代表委員40多人，今年20多人。

    今年兩會透露出的信息是，房產稅是一定要征的，最大的問題是時間問題。

    3月2日，全國政協委員、原國務院發展研究中心副主任、中國發展研究基金會副理事長劉世錦表示，房地產稅在十八屆三中全會就已經確定大的方向，征收房地產稅，下一步要走立法的程序。

    3月4號上午，十三屆全國人大一次會議在人民大會堂舉行首場新聞發布會，大會發言人張業遂在回答記者提問時表示，房產稅立法正在起草論證，力爭早日提請人大常委會初審。

    由全國人大常委會預算工委和財政部牽頭組織起草，目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題論證、內部征求意見等工作，爭取早日完成提請常委會初次審議工作。通過一審二審三審，最少也要四年的時間，也就是到2022年。

    估計時間還要延長。

    因為基礎工作沒有完成。按照公布的流程，國土與房產兩部門，2017年年底應該實現全國不動產信息聯網，每個家庭在全國有多少套房，清清楚楚。到了年底，再次石沉大海，就像這事兒根本不存在似的。

    不聯網，沒有基礎，推出的可能性等于零。

    房地產稅什么時候推出，取決于宏觀經濟是不是穩定，立法進程有多快，地方政府的土地收入什么時候下降。

    只要宏觀經濟穩定，推出房地產稅，就不怕有人BB，不怕有人轉移資產，如果宏觀經濟不穩，抽掉房地產這根柱子，大廈將傾。

    立法進程我們已經說了，從今年開始，最快也要四年。

    地方政府的土地收入是不是大幅下降？沒有，反而大幅上漲。據中原地產研究中心統計數據，截至2月27日，50大熱點城市賣地金額高達5932.23億元，同比上漲54.5%。

    土地溢價率下降，從土地溢價率來看，大部分城市保持在低位，熱點城市土地溢價率基本在10%左右，明顯低于2015年-2017年平均30%的溢價率。這就有意思了，雖然地價不高，但地方政府為了規避未來風險，大規模推地，開發商為了囤糧，也在大規模拿地。

    不管怎么說，房地產很！重！要！沒有房地產，地方政府會破產。

    據《21世紀經濟報道》，全國財政收入里，來自房地產領域的貢獻是其他行業難以匹敵的。

    據財政部發布的《2017年財政收支情況》，土地和房地產相關稅收中，契稅4910億元，同比增長14.2%；土地增值稅4911億元，同比增長16.6%；房產稅2604億元，同比增長17.3%；城鎮土地使用稅2360億元，同比增長4.6%；耕地占用稅1652億元，同比下降18.6%。以上幾項相加，為16437億元。

    2017年的財政收支簡報里沒有單列房地產企業所得稅，但不會比2016年3641億少。加上房地產企業所得稅，整個的房地產稅收就是2萬億元。

    此外，2017年國內增值稅56378億元，其中就包括了原來的房產買賣營業稅改為增值稅的部分。參考2015年的數字，房地產營業稅6104億元，過去兩年按2017年增值稅平均增長8%計算，2017年就超過7000億；2015年建筑業營業稅5136億元，按其中一半建筑業營業稅是與房地產有關，年增8%，就是6000億。

    加上這兩部分稅收，2017年土地和房地產相關的整體稅收總額，超過3萬億元。

    大頭還是國有土地使用權出讓收入，去年達52059億元，同比增長40.7%，又是新的紀錄。

    簡單對比，2017年土地和房地產相關稅收、土地收入達7.2萬億，與前述兩種預算總收入比較，權重超過三分之一。

    為什么房地產稅這么慎重，實在是跟個人財富、跟稅收、預算聯系太密切了。就是要剝離，也得慢慢來。

    根據經濟學家鐘偉估算，目前城鎮及城市住宅市值大約在150萬億-180萬億元，假定其中約15%需要繳納物業持有稅，稅率為0.7%，理論上初始稅收額約為1600億-2000億之間。這也太少了。

    如果稅率中間值是1%呢？又如果，其中有20%是需要納稅的呢？如果這部分新增稅收能夠達到3000億以上，就相當可觀了。跟土地收入、房地產相關稅收收入還是沒的比，惟一的辦法是保持房地產收入，同時增加房產稅，這樣才能保證地方政府收入根基不被動搖。

    房地產稅由地方政府主導，基本上是個區域性稅種，地方政府對具體稅率水平、開征辦法應該會有相當大的自主決定權，稅率多少，基本由地方政府說了算。

    房地產稅主要由地方政府決定，征是一定要征的，但沒有一個城市會把自己的稅率訂得太高，否則跟其他城市競爭時會落于下風。

    各地征收時會看著其他城市的眼色，不會相差太大。你征1%，我也征1%，你在房產交易的時候征，以便降低成本，我也這么干。

    我們大概有五六年的時間，重新配置房地產資產，把二十年不漲、集資建房多、小產權房多的地方的房子賣掉，買入質量高、生活便利、人口流入、商業發達地區城市的房地產。

    武漢、杭州等城市不錯，北京就未必了。北京似乎成為房改的試點城市，2017年，17年來第一次，北京常住人口和戶籍人口雙雙下降。

    中信銀行停止北京地區200萬元以上住房抵押貸款，可以說，中信認為北京房地產市場價格必然下跌，金融風險在增加。

    房地產稅一定會出臺，重新配置房地產資產是重中之重，我們大概有五年左右的時間。