“公說公有理，婆說婆有理”——房地產(chǎn)稅出臺如何最大限度地維護(hù)每個(gè)公民權(quán)益？

    十三屆全國人大一次會議于2018年3月4日上午在人民大會堂新聞發(fā)布廳舉行新聞發(fā)布會。會議發(fā)言人張業(yè)遂在會上表示，加快房地產(chǎn)稅立法是黨中央提出的重要任務(wù)，由全國人大常委會預(yù)算工作委員會和財(cái)政部牽頭組織起草，目前正在加快進(jìn)行起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見等方面的工作。

    目前，各階層人士對房地產(chǎn)征稅問題討論非常激烈，對此“公說公有理，婆說婆有理”，因?yàn)檫@觸及到每個(gè)百姓的切身利益。大家開玩笑地說：買了房的人永遠(yuǎn)希望房價(jià)越來越高；準(zhǔn)備買房的，希望房價(jià)越來越跌，利益決定立場。那么，我們應(yīng)該如何看待房地產(chǎn)稅征收呢？

    我們試著從宏觀、中觀、微觀三個(gè)層面來看待這個(gè)問題。

    一、宏觀層面

    我們從國家金融安全宏觀層面來分析這個(gè)問題：

    第一，國家出臺任何經(jīng)濟(jì)政策，首先最關(guān)注的是國家金融安全，因?yàn)槠溆绊憞艺谓?jīng)濟(jì)穩(wěn)定和長治久安。而目前中國房地產(chǎn)泡沫價(jià)格虛高已嚴(yán)重威脅我國金融安全。日本、東南亞房地產(chǎn)泡沫破滅帶來的經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響目前仍未完全消除；2007年那場引發(fā)次貸危機(jī)并在后來演變成全球性金融危機(jī)的美國房地產(chǎn)泡沫所帶來的負(fù)面影響目前也仍未完全消退。前車之鑒，后事之師。

    第二，目前的高房價(jià)已不僅是一個(gè)阻礙經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的問題，更是一個(gè)影響社會和政治穩(wěn)定的民生問題。例如，房地產(chǎn)價(jià)格高企與暴漲即會毀滅性地打擊實(shí)體中小企業(yè)。根據(jù)工信部近年來的數(shù)據(jù)顯示，我國中小企業(yè)吸納的就業(yè)人數(shù)占城鎮(zhèn)就業(yè)人口的比例超過80%。沒有中小企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，不僅會使我國的市場經(jīng)濟(jì)失去活力，而且會使人民的成就感、獲得感大幅下降，甚至?xí)斐缮鐣谓?jīng)濟(jì)動亂。發(fā)生在2014年的香港“占中”事件其實(shí)就是前車之鑒。究其本源，即是香港房地產(chǎn)的畸形發(fā)展擠壓了中小企業(yè)發(fā)展的空間，其能夠承擔(dān)的員工工資水平并不能很好地覆蓋員工昂貴的房費(fèi)。同時(shí)，這也嚴(yán)重影響了年輕人的就業(yè)，進(jìn)而為動亂埋下禍根。

    總之，征收房地產(chǎn)稅對于抑制房地產(chǎn)泡沫，鞏固國家金融安全意義重大。換句話講，國家經(jīng)濟(jì)金融長治久安地發(fā)展是保障每個(gè)公民幸福感的重要基石。

    二、中觀層面

    我們從國家地方政府稅收中觀層面來考慮。首先我們要搞清楚國家稅收的目的。通俗地講，取之于民，用之于民。那么，什么是稅？當(dāng)今，從世界范圍來看，稅種名目繁雜，但是從對象來看，不外乎以下三種：對商品流轉(zhuǎn)和交易行為征稅，對企業(yè)、個(gè)人所得征稅，對財(cái)產(chǎn)征稅。我們要在確定房地產(chǎn)的功能以后，才能解釋房地產(chǎn)是否有征稅的必要。按十九大報(bào)告提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”，在目前中國人口眾多、資源稀缺的情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展必須首先涵蓋“住”的功能，而非“炒”的功能。但并不能完全否認(rèn)房地產(chǎn)的投資功能。而如果房地產(chǎn)作為投資品的話，其增值部分用房地產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)，毫無疑問，是必由之路。

    有人提出，房地產(chǎn)稅適合于土地私有制國家，中國的土地歸國家和集體所有，房屋所有人只有不超過70年的土地使用權(quán)而沒有所有權(quán)，要對缺乏所有權(quán)的對象征收房地產(chǎn)稅，從法理上說不過去。那么房地產(chǎn)為什么會增值呢？究其主要原因，是其周圍的基礎(chǔ)設(shè)施，如交通、能源、通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施等逐漸完善優(yōu)化所致。而這部分投資主要是由全體納稅人的財(cái)政支出的。故由投資房地產(chǎn)所獲得的這部分收益，通過房地產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)是有法理依據(jù)的。我們反問，如果房子是建設(shè)在沙漠中，“前不著村，后不著店”，沒有政府設(shè)施配套，還有增值的可能嗎？由此也可以解釋中心城區(qū)的房價(jià)遠(yuǎn)高于周邊郊區(qū)房產(chǎn)價(jià)格的根本原因。更何況，從稅收的功能角度來講，稅收具有調(diào)節(jié)作用，可以對收入進(jìn)行二次分配。國家的各種稅收最終會通過財(cái)政支出回饋給每位公民，增加每位公民的福祉。此外，即使房地產(chǎn)稅本身對降價(jià)的效果不是很大，但是也能夠引導(dǎo)行為人的預(yù)期，從這一點(diǎn)來講，房地產(chǎn)稅的征收也是有意義的。

    三、微觀層面

    在此，我們還是要回到十九大精神“房子是用來住的，不是用來炒的”的微觀層面來分析。這會涉及到社會上的方方面面，非常復(fù)雜。但我們主要分析住房持有者、未來剛需、地方政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商這幾個(gè)最重要的利益當(dāng)事方。房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌涉及到每個(gè)公民的切身利益，有不同的意見爭論非常正常。經(jīng)濟(jì)政策包括稅收政策的出臺，不可能讓中國所有階層的人都滿意，中外同理。西方著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家帕累托（Pareto）最優(yōu)定理是指資源分配的一種理想狀態(tài)：假定固有的一群人和可分配的資源，從一種分配狀態(tài)到另一種狀態(tài)的變化中，在沒有使任何人境況變壞的前提下，使得至少一個(gè)人變得更好。這就是他描述的公平與效率的“理想王國”。我們可以通俗地理解為，我們是要照顧絕大多數(shù)人的利益，不可能照顧到每個(gè)人。更何況中國的國情與西方的自由市場經(jīng)濟(jì)有著巨大差異，如中國的資源要素中的土地和自然資源隸屬國家與集體，其政策導(dǎo)致的結(jié)果必然是，照顧社會科學(xué)中最著名的統(tǒng)計(jì)曲線——正態(tài)分布中約占90%的大多數(shù)。這也可以稱為中國特色社會主義。

    根據(jù)前面的分析，我們就可以有效地解釋以住為主的大多數(shù)普通百姓對征收房地產(chǎn)稅存在擔(dān)憂的實(shí)質(zhì)是什么。

    第一，需要嚴(yán)格區(qū)別相關(guān)房子“住”和“投資”的功能。在落實(shí)到具體措施之時(shí)，對持自有住房的居民應(yīng)實(shí)施稅收免除政策。個(gè)人所得稅有免征額，房地產(chǎn)稅也該如此。根據(jù)各個(gè)城市的具體情況，應(yīng)動態(tài)有序地給地方政府一定的裁量幅度。例如，可由各個(gè)城市根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r設(shè)定合理的人均居住面積，并在此范圍內(nèi)設(shè)定稅務(wù)免除額。這樣做的好處是，可以減少地區(qū)差別大的問題。但是，各地區(qū)的政策差異也不宜過大，否則又可能造成政策套利，使得資金向洼地流，就像過去的溫州炒房團(tuán)一樣，從而造成新的混亂。資本的逐利本性無可厚非，但是，政策制定者應(yīng)該考慮周全。當(dāng)然，在這過程中，也要發(fā)揮當(dāng)?shù)厝舜蠛兔襟w的監(jiān)督作用，公開有效地監(jiān)督地方政府的公平性合理與否。同時(shí)，可以考慮對多占資源或非法占有資源的單位或個(gè)人進(jìn)行財(cái)產(chǎn)公示，實(shí)行全國聯(lián)網(wǎng)，以此來遏制這種現(xiàn)象。并要對官員收入與財(cái)產(chǎn)嚴(yán)重不符的情況進(jìn)行督察，進(jìn)而防止腐敗。當(dāng)然，同樣是自住房，但由于其占用過多的公共資源，也必須納稅，進(jìn)而保障稅收公平。為此，也可以考慮采取累進(jìn)稅制，進(jìn)一步加大稅收公平，以平衡大多數(shù)普通納稅人的心理。如何公平地免除大多數(shù)人以住為主功能所涉及的面積，這是考驗(yàn)政府房地產(chǎn)稅收有效性的唯一標(biāo)準(zhǔn)。或者，更直白地說，房地產(chǎn)稅收政策成敗與否關(guān)鍵也在于此。唯有讓各方面、各階層充分討論，達(dá)成最大的共識，方才能有效地維護(hù)社會穩(wěn)定，對中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展起到保駕護(hù)航的功效。

    第二，對于青年剛需們來講，目前房地產(chǎn)一二三四線城市的價(jià)格和其相應(yīng)的工資收入水平相比較，房價(jià)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了工資增長水平。這與十九大報(bào)告提出的“使人民獲得感、幸福感、安全感更加充實(shí)、更有保障、更可持續(xù)”是不相符的。如何讓青年人租得起房、買得起房是各級政府維護(hù)社會長治久安的重要標(biāo)志，也是未來經(jīng)濟(jì)能否健康發(fā)展的一個(gè)重大挑戰(zhàn)。當(dāng)然，從世界范圍來看，租房是其他國家青年人的普遍選擇。中國也要從透支第一代、第二代的消費(fèi)而為第三代來買房這種不合理的狀態(tài)，調(diào)整成靠自己的勞動成果來支付未來購房房款的新常態(tài)。目前，國家及時(shí)出臺的“租售同權(quán)”政策也是一個(gè)對剛需的優(yōu)惠舉措。

    第三，地方政府有動力抬升地價(jià)、推漲房價(jià)，主要是原因：首先，以往是以GDP為主的績效考核體系；其次，土地出讓金收入對當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的顯著效應(yīng)。在當(dāng)前政府官員績效評價(jià)體系中，GDP已不能作為考核的主要指標(biāo)。十九大報(bào)告提出：我國經(jīng)濟(jì)已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，必須堅(jiān)持質(zhì)量第一、效益優(yōu)先。但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)業(yè)在不同國家、不同時(shí)期都曾作為支柱產(chǎn)業(yè)，中國房地產(chǎn)當(dāng)然不能例外。過去，地方政府出于政績的考慮，有動力積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，采取鼓勵(lì)銀行為房地產(chǎn)商貸款、給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠等政策，以提升房地產(chǎn)價(jià)格，從而提高當(dāng)?shù)谿DP的絕對值和增長額。而從世界范圍來看，西方大國在崛起過程中都是靠對外殖民、侵略攫取了第一桶金。可以毫不夸張地講，中國改革開放四十年的快速發(fā)展，一不是靠殖民，二不是靠侵略，而是靠土地財(cái)政積累了國家發(fā)展的本錢。客觀地講，通過土地財(cái)政的發(fā)展帶動了中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，其功能也不可完全抹殺。但是，我們也應(yīng)該認(rèn)識到，正是由于土地出讓金是地方政府重要的財(cái)政收入來源，抬高土地出讓價(jià)格直接就能增加地方政府收入，所以，地方政府有抬升土地出讓價(jià)格的內(nèi)生動力。而高地價(jià)被認(rèn)為是推動房地產(chǎn)價(jià)格上升的重要原因之一。同時(shí)，地方政府也有傾向采取有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的政策，從而進(jìn)一步推動土地價(jià)格上漲。在這樣一個(gè)“高地價(jià)——高房價(jià)——高地價(jià)”的循環(huán)中，房地產(chǎn)的價(jià)格就會越來越高。

    第四，許多人都擔(dān)憂，如果房地產(chǎn)泡沫破滅，銀行會造成巨大損失，會給金融穩(wěn)定帶來巨大威脅。不能說這種說法沒有一點(diǎn)道理。但是，我們又要回到有特色的社會主義經(jīng)濟(jì)制度上來進(jìn)行分析：在中國，財(cái)政和銀行是國家的兩個(gè)口袋，這和西方國家完全不一樣，是左口袋出右口袋進(jìn)還是左口袋進(jìn)右口袋出，大同小異。因此，國家既不會坐視泡沫破滅后國有銀行資不抵債而破產(chǎn)，也不會放任銀行無序地吹大房地產(chǎn)泡沫，給金融安全帶來巨大隱患，必須在政策的調(diào)整中找平衡點(diǎn)。退一萬步講，我們九十年代末期剝離了四大國有銀行的呆賬，成立了四大國有資產(chǎn)管理公司，提高了銀行的國際化水平。那么，不外乎再來一輪。當(dāng)然，我們也不能過于強(qiáng)調(diào)銀行業(yè)的“中國特色”，還是要向國際銀行管理慣例靠攏。

    第五，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，已經(jīng)由過去的圈地、造房的粗放式生產(chǎn)過渡到了沒有暴利，追求質(zhì)量、特色和效益這一發(fā)展路徑上來。在這一輪國家宏觀政策的大調(diào)整過程中，房地產(chǎn)業(yè)面臨著激烈的大整合、大兼并、大調(diào)整，效益不高、質(zhì)量不好的房地產(chǎn)企業(yè)必然被無情地拋棄。十九大提出“脫虛向?qū)?rdquo;，房地產(chǎn)業(yè)要抓住時(shí)機(jī)，增強(qiáng)自身素質(zhì)，在大浪淘沙中保持特色和優(yōu)勢。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)本身在發(fā)展過程中，不能單純以利潤為主，而要更注重社會責(zé)任。

    綜上所述，房地產(chǎn)稅出臺對于維護(hù)國家金融安全、穩(wěn)定就業(yè)，防止貧富差距進(jìn)一步擴(kuò)大，維護(hù)大多數(shù)老百姓利益具有重大意義。但是，在操作層面要慎之又慎。如何有效地維護(hù)大多數(shù)老百姓的利益，是考驗(yàn)各級政府是否真心為民的試金石。所以，對于房地產(chǎn)稅的出臺，既要在宏觀上合理合法，又要保障國家經(jīng)濟(jì)金融平穩(wěn)發(fā)展；中觀上地方政府稅收要有平穩(wěn)過渡；微觀上維護(hù)好消費(fèi)者、銀行、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商等各方利益，意義重大。總之一句話，要充分論證、積極聽取各方意見，才能夠取得最大共識，國家才能長治久安地發(fā)展。

    （本文作者介紹：浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授，浙大（WLKIFRC）金融投資研究中心副主任兼秘書長