王麗新

    2月25日，杭州迎來年后第三次土拍，共出讓3宗宅地，平均溢價率為45.6%。開年以來，“京滬深杭”等多城土地市場出現明顯變化，頻現房企溢價買地現象。

    2月份以來，上海4宗地、杭州3宗地均出現溢價，其中多宗溢價率超30%；蘇州工業園區宅地競價122輪，溢價率達22%；鄭州土拍出現民營房企以溢價率27%拍下某涉宅用地的情況……另據中指研究院統計，今年1月份，百強房企拿地總額為1210.7億元，同比增長41.4%，相較上年同期由負轉正。

    在筆者看來，與過去兩年房企主動“縮表”、土地多以“底價成交”甚至流拍的冷清局面相比，當前市場出現積極變化，房企重燃拿地熱情，有三大新投資邏輯值得關注。

    第一，房企投資從押注大盤轉向青睞中低總價、確定性更強的“小而美”地塊，推動行業向“品質化開發”轉型。在大開發時代，多地有造新城規劃，開發商通過勾地模式或者滾動開發模式投資百億元大盤現象屢見不鮮。如今則完全不同，除極少數高總價地塊外，低容積率且地段較好的中小規模宅地，更符合市場需求。

    近期，上海、鄭州、蘇州等地拍出的高溢價地塊亦多呈現“低總價、低密度、確定性高”的特點，這類涉宅地塊具有規模適中、開發周期短、資金回籠快的“加分”優勢。

    據CRIC（中國房產信息集團）監測30個重點城市待售地塊起拍總價數據來看，截至2025年2月初，15億元以下地塊占比上升，較2024年同期上升了21個百分點。這一變化既契合當前房企對內部拿地投資的風險管控邏輯，也為建設高舒適度的“好房子”提供空間，供需雙向理性適配，反映出行業從“規模擴張”向“質量升級”的積極轉向。

    第二，房企拿地從“規模至上”轉向“算得過賬”，重構行業利潤邏輯。與上一輪周期中“不計成本沖規模”式搶地不同，當前房企即便是溢價拿地，也更強調財務安全和利潤空間。

    當前，高能級城市核心地塊備受青睞，但三四線城市土地仍多以底價成交。這背后有三大動因，一是房企對投資拿地整體較為謹慎，共識是押注核心城市“安全資產”，即聚焦區域韌性更強的重點城市或者核心地塊投資，打“資產保衛戰”；二是擠出更高利潤空間，比如現在某些房企拿地會設置滿足凈利潤率5%以上、IRR（內部收益率）15%以上的硬指標，以期項目結轉時有更好的利潤率，緩解上一個周期毛利率較低的窘境；三是更注重“錯峰”逆周期拿地，當下行業正處于轉型期，核心城市地價較2021年峰值已回調約15%，財務盤面穩健的“三好生”將其視為“低成本擴儲窗口期”，競爭對手較少，正是以相對較低成本加速“補倉”的好時機。

    第三，房地產融資環境逐步改善，房企拿地資金池轉向“回補”，助推行業修復信用。開年以來，多家房企已密集拋出發債計劃，多則有高達90億元的公司債，少則有10億元的中期票據。此外，民營房企融資也打開了新局面。1月份，濱江集團、新希望地產以及美的置業等3家民營企業總計發行29億元信用債。

    在國內資本市場，相關部門正加大力度用好房地產各項融資工具“組合拳”，滿足各類房企不同環節、不同階段的合理融資需求。在海外美元債市場，亦有“破冰”之舉。2月份，綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城”）公告稱擬發行3.5億美元債，這是其時隔三年再度發行美元債。從整個行業來看，自2022年初房地產市場進入深度調整后，內資房企大規模發行無抵押美元債券極為罕見。綠城此舉，表明國際投資者對優質房企的信心有所回升‌。

    國內外融資環境持續得到改善，疊加樓市企穩復蘇，雙向增厚房企現金流蓄水池，緩解其流動性壓力，促使其有余力重回投資拿地通道，修復行業信用。

    展望未來，隨著政策效應的進一步釋放和市場信心的逐步恢復，房企的拿地力度有望繼續加大。但如何在拿地與風險之間找到平衡，仍需企業敬畏市場規律，理性投資，推動房地產行業走上健康發展之路。