金融支持房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清力度加碼。繼中國東方發(fā)行100億元金融債券用于房地產(chǎn)行業(yè)紓困化險(xiǎn)后，又一家全國性資產(chǎn)管理公司（AMC）及時(shí)出手。

    中國長城3月14日透露，已獲批發(fā)行100億元金融債券，募集資金將主要用于房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解。公司稱，本次發(fā)行有利于為實(shí)體企業(yè)紓困化險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)提供長期限、低成本資金。

    分析人士認(rèn)為，此類債券的發(fā)行是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的重要抓手，有利于改變當(dāng)前房地產(chǎn)投資過快下行的局面，也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場保持穩(wěn)定。

    加速房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清

    此前，金融管理部門召集多家全國性AMC，研究AMC按市場化、法治化原則，參與風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)。

    由于AMC在不良資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購等領(lǐng)域擁有豐富經(jīng)驗(yàn)，市場期待其入局將加速房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置進(jìn)度，促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)化解和市場出清。

    中國長城稱，募集資金將主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置、房地產(chǎn)行業(yè)紓困等相關(guān)不良資產(chǎn)主業(yè)等。中國東方此前的募集資金用途與之類似。

    除了AMC，商業(yè)銀行也以項(xiàng)目并購為抓手，支持房地產(chǎn)行業(yè)紓困化險(xiǎn)。浦發(fā)銀行發(fā)行50億元規(guī)模的2022年第一期金融債券（品種二），募集資金將用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放。另據(jù)上海證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，廣發(fā)銀行、平安銀行、興業(yè)銀行等銀行機(jī)構(gòu)也有房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行計(jì)劃，規(guī)模為50億至100億元不等。

    多家銀行已向房地產(chǎn)企業(yè)釋出并購融資額度。比如，招商銀行分別與碧桂園、美的置業(yè)、大悅城控股、華潤置地及所屬萬象生活簽署并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，分別給予上述企業(yè)150億元、60億元、100億元、200億元、30億元并購融資額度。

    “金融機(jī)構(gòu)紓困債的核心是以該金融機(jī)構(gòu)的信用評級結(jié)果為發(fā)債依據(jù)，并將募集資金專項(xiàng)用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置。”中國銀行研究院主管級高級研究員李佩珈認(rèn)為，這樣做有兩方面好處：一是有利于擴(kuò)大資金來源，幫助房地產(chǎn)企業(yè)緩解資金緊張局面；二是有利于提高問題房地產(chǎn)企業(yè)的市場化處置能力。

    李佩珈說，金融機(jī)構(gòu)紓困債以金融機(jī)構(gòu)的高信用評級為背書，能以較低的價(jià)格融到資金并專項(xiàng)用于房地產(chǎn)相關(guān)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，有利于擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)資金來源，為房地產(chǎn)企業(yè)在建項(xiàng)目的平穩(wěn)推進(jìn)創(chuàng)造條件。此外，個(gè)別企業(yè)若僅依靠自身的資產(chǎn)變賣，難以實(shí)現(xiàn)債務(wù)化解。AMC等專業(yè)機(jī)構(gòu)介入，有利于擴(kuò)大房地產(chǎn)不良資產(chǎn)重組的資金來源，提高市場化、專業(yè)化處置能力，為房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)順利重組創(chuàng)造條件。

    “目前來看，無論是金融機(jī)構(gòu)還是房企，都對并購融資表現(xiàn)出較高關(guān)注度，各類并購融資金融服務(wù)已陸續(xù)推出，并在業(yè)內(nèi)逐漸推廣。”東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，并購貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款集中管理及三條紅線指標(biāo)，是銀行及房企對并購債產(chǎn)生熱情的一個(gè)主要?jiǎng)恿?，對紓解房地產(chǎn)行業(yè)融資困境具有較強(qiáng)的政策信號意義。

    有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展

    王青認(rèn)為，上述舉措的作用也存在一定限制，目前總體仍處于“試水”階段。根據(jù)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》要求，“并購項(xiàng)目”應(yīng)為“優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”，意在盤活出險(xiǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而非對出險(xiǎn)企業(yè)全面托底。“優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”這一前提點(diǎn)明了資產(chǎn)處置特征，即只有持有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)房企，才有望通過并購融資緩解短期流動(dòng)性緊張的局面。

    此外，并購債的廣泛推行仍依賴行業(yè)基本面的改善。王青表示，在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期的背景下，市場主體風(fēng)險(xiǎn)偏好普遍降低，對項(xiàng)目的安全性提出更高要求，所謂“優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”難免受到行業(yè)整體環(huán)境拖累，市場并購意愿下降。隨著行業(yè)環(huán)境回暖，房企對并購融資的熱情勢必會有所提升，政策會發(fā)揮出更大作用。

    “總體看，上述房地產(chǎn)定向紓困債的發(fā)行是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的重要抓手，有利于改變當(dāng)前房地產(chǎn)投資過快下行的風(fēng)險(xiǎn)，也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場保持穩(wěn)定，避免形成更大的債務(wù)傳染效應(yīng)。”李佩珈表示。

    金融紓困力度還有增加空間

    金融支持房地產(chǎn)行業(yè)紓困化險(xiǎn)是否將進(jìn)一步加大力度、加快節(jié)奏？

    王青表示，當(dāng)前房地產(chǎn)金融環(huán)境已明顯回暖。“因城施策”背景下，更多城市正在采取鼓勵(lì)購房、放松限購等措施。但截至目前，高頻數(shù)據(jù)顯示樓市整體仍處于維穩(wěn)階段。

    近期部分頭部和中型房企債券價(jià)格時(shí)有劇烈波動(dòng)。王青認(rèn)為，這意味著房企信用風(fēng)險(xiǎn)仍未出清。從這個(gè)角度看，為避免房企信用風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，金融紓困房企的必要性進(jìn)一步增大。

    “接下來的重點(diǎn)是推出更多有助于樓市回暖和房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)的政策組合，加大執(zhí)行力度。”王青認(rèn)為，核心是將居民房貸利率適度下調(diào)，同時(shí)各地將根據(jù)自身情況合理放松各類行政性調(diào)控措施，推動(dòng)樓市在年中前后實(shí)現(xiàn)回暖，這是遏制房企風(fēng)險(xiǎn)無序暴露的根本。在這個(gè)過程中，監(jiān)管部門或引導(dǎo)銀行適度提升風(fēng)險(xiǎn)偏好，推動(dòng)并購債發(fā)行放量，并加大行業(yè)并購融資授信額度，最終促成更多并購項(xiàng)目落地。

    李佩珈認(rèn)為，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場還沒有企穩(wěn)，特別是當(dāng)前預(yù)期不強(qiáng)，房地產(chǎn)需求有收縮跡象，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)債務(wù)形成拖累。

    “未來，既要防止房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作風(fēng)再起，又要防止房地產(chǎn)投資過快下行。”李佩珈表示，房地產(chǎn)金融紓困債市場化程度高、專業(yè)性強(qiáng)，未來應(yīng)進(jìn)一步加大其發(fā)行力度，以幫助個(gè)別重點(diǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)自救和債務(wù)重組。