近日，首批9只公募REITs正式獲得證監(jiān)會批復，總募資額預計300億元，從5月19日開始，相關(guān)產(chǎn)品陸續(xù)發(fā)布詢價及招募公告并確認詢價及發(fā)售時間，部分產(chǎn)品在下周一開始正式詢價。

    首批公募REITs陸續(xù)公布詢價區(qū)間和發(fā)售日期，得益于REITs的功能屬性，底層投資資產(chǎn)實則具備上市屬性，投資人通過REITs投資工具間接對被投資產(chǎn)進行股權(quán)投資，與此同時，REITs基金亦與其他公募產(chǎn)品在募資端差異明顯，其基金的擴募有望在日后成為被投資產(chǎn)再融資的通道。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者從業(yè)界了解到，屆時底層資產(chǎn)可通過擴募同步擴充規(guī)模，定價標準需在上市交投活躍后，參考屆時市場價值和規(guī)則進行。總而言之，從工具創(chuàng)新和功能屬性來看，REITs基金的出現(xiàn)確為相關(guān)基礎設施資產(chǎn)“借基上市”創(chuàng)造了條件。

    投資起點價并非1元

    有別于此前的REITs產(chǎn)品，本次外界聚焦的9只公募REITs從投資范圍和功能屬性上有明顯差異，特別是基于基礎設施項目標的，相關(guān)產(chǎn)品在募資投向上予以重點覆蓋，不低于基金資產(chǎn)80%。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，相較于此前的類REITs產(chǎn)品，本次證監(jiān)會獲批的9只公募REITs實則幫助底層資產(chǎn)完成了“借基上市”。

    深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司首席執(zhí)行官孔令藝在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，本質(zhì)上公募REITs就是資產(chǎn)的一次IPO，只是投資人未來將通過持有REITs基金份額來間接實現(xiàn)持股資產(chǎn)，且基金上市之后也會有交易報價，與股票投資有異曲同工之妙，亦屬于REITs投資工具屬性的創(chuàng)新。

    基于此，9只REITs基金目前覆蓋到的投資標的亦屬于新股上市前的詢價，孔令藝表示，接下來的詢價確認將對網(wǎng)下投資者展開，以深創(chuàng)投集團旗下申報的紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（鹽田REITs）為例，詢價日為2021年5月24日，屆時特定投資者將根據(jù)詢價結(jié)果獲得相應的權(quán)益資產(chǎn)。

    與此同時，網(wǎng)上公開發(fā)售階段，投資者依然可以進行競價交易，以鹽田REITs為例，基金份額發(fā)售數(shù)量為8億份，扣除戰(zhàn)略配售份額外，有2.24億份基金份額將在網(wǎng)下進行申購，0.96億份基金份額開放網(wǎng)上發(fā)售，其他8只REITs產(chǎn)品也均在網(wǎng)上及網(wǎng)下發(fā)行中確認了相關(guān)比例。

    值得關(guān)注的是，當詢價確認之后，REITs基金的首發(fā)上市價格也將確認，屆時與基金的1元面值無關(guān)，這與投資者此前參與公募基金的投資有所不同，投資起點價并非1元。

    因此，此次REITs基金的發(fā)行方式類似新股發(fā)行，投資者參與份額認購類似新股打新，只是投資者從打新股切換至打新基金份額。

    據(jù)悉，相關(guān)資產(chǎn)的募資需求差別較大，產(chǎn)品在設計之初也在初始份額的規(guī)劃上有不同，有的計劃募集數(shù)億份，有的十幾億份不等。對應投資標的的資金需求和估值情況，基金管理人會根據(jù)計劃好的基金份額總量以及募資規(guī)模大小，來確定詢價區(qū)間，進而匹配企業(yè)實際需求。

    擴募堪比上市再融資

    本次獲批的9只REITs基金選擇了不同的份額發(fā)售規(guī)模和對應的價格，首鋼綠能詢價區(qū)間范圍在12.5元/份~14元/份；鹽港REITs詢價區(qū)間范圍在2.163元/份~2.381元/份。從詢價時間來看，5月24日，鹽港REITs、首鋼綠能、張江REITs、浙江杭徽、首創(chuàng)水務、東吳蘇園、普洛斯等7只REITs將實施詢價，蛇口產(chǎn)園、廣州廣河詢價將在5月25日進行。

    在相關(guān)底層資產(chǎn)中，紅土創(chuàng)新鹽田港REITs基金的底層資產(chǎn)為鹽田港現(xiàn)代物流中心，總建筑面積超過47萬平方米，是國內(nèi)最大盤道直入式單體倉儲配送中心。據(jù)了解，此次納入基金的一期和二期建筑面積約32萬平方米，未納入試點的部分可作為基金后續(xù)擴募資產(chǎn)的重要來源。

    類似新股上市，此次9只公募REITs針對基礎設施領(lǐng)域項目，對鹽田港現(xiàn)代物流中心、杭徽高速資產(chǎn)、北京首鋼生物質(zhì)能源科技有限公司等標的實行資產(chǎn)證券化，未來相關(guān)企業(yè)有望通過REITs基金進行資金擴募，其性質(zhì)與企業(yè)上市后再融資類似。

    孔令藝表示，未來當REITs基金有兼并或收購資產(chǎn)計劃時，可以通過擴募進行“再融資”。“REITs基金可以在現(xiàn)有規(guī)模的基礎上，新募集資金用于購買符合規(guī)定的資產(chǎn)，因此REITs基金的規(guī)模是可以持續(xù)增長的。”在擴募的同時，REITs基金所投資的底層資產(chǎn)規(guī)模也相應擴大。孔令藝表示，企業(yè)可通過借助REITs這一資本平臺擴張資產(chǎn)管理規(guī)模，發(fā)揮主動管理優(yōu)勢。不過，對于基金擴募的規(guī)定和監(jiān)管要求，各產(chǎn)品在公告中也予以明確，除了要求基金運營業(yè)績良好、管理人無違規(guī)處罰前科并符合《基金指引》的相關(guān)規(guī)定外，仍需基金份額持有人大會決議通過方能執(zhí)行。

    而有關(guān)擴募時的具體定價，業(yè)內(nèi)相關(guān)人士表示將參考目前上市公司再融資計劃中的定增方案，待上市交投活躍并有相關(guān)計劃后再作決定。現(xiàn)在基金首發(fā)階段類似于新股IPO，要進行詢價定價進入交易所市場。“待基金上市后，每天的交易價格更迭本身就是市場定價行為，當基金需要擴募裝入資產(chǎn)的時候，可以依規(guī)則就特定區(qū)間內(nèi)的資產(chǎn)定價去折算最終裝入資產(chǎn)的市場價值，并提交持有人大會決策。”