證券時報記者 朱凱

    近日，記者實地走訪首批基礎設施公募REITs底層資產，第二站來到位于上海集成電路設計產業園核心區的張江光大園項目。午飯后，記者一行從浦東世紀大道地鐵站出發，駕車花了半個小時。地圖上查看，園區緊臨中環高架路，距離地鐵2號線廣蘭路站約800米，可直達陸家嘴CBD，區位優勢明顯。

    在張江光大園走訪時，證券時報記者做了一些粗略統計——已入駐園區的有瑞芯微電子、叮咚買菜、立邦涂料、陽光人壽等30余家行業頭部企業，所涉行業包括集成電路、在線新經濟、先進制造業、金融科技等。資料也顯示，張江光大園占地面積20914.50平方米，總建筑面積50947.31平方米，由7棟研發樓組成。

    張江REITs的運營管理機構為上海集摯咨詢管理有限公司。在園區接受采訪時，集摯總經理所付晶表示，園區目前已達到滿租的狀態，運營穩定。項目的收益來源為基礎設施不動產的租金、物業費、車位費及日常服務收入。他介紹，張江科學城產業生態成熟，研發企業對于租賃需求旺盛，整體市場處于“一房難求”的狀態。

    基金募集說明書稱，張江光大園2018~2020年的到期續租率分別為22.58%、96.31%和60.50%，其中2018年續租率較低的原因是主動調整租戶結構。2020年，到期未續租的面積通過提前招商安排，完成了租約新簽。截至2020年末，出租率為99.51%。

    “張江光大園租約一般3年一簽，租約到期日、租戶面積占比、租戶行業比較分散。”所付晶告訴記者，園區的入駐企業主要為上市公司、外資500強、持牌金融機構、行業頭部企業等，對物理空間的穩定性要求很高。

    所付晶表示，2020年新冠肺炎疫情期間，園區的網購、在線教育、在線辦公及娛樂等在線經濟迎來大發展，金融后臺、集成電路、先進制造業等相關企業保持穩健發展。

    隨后，在上海集成電路設計產業園展廳，記者注意到，張江高科是上海集成電路設計產業園的開發主體。2020年，以該產業園為核心的張江集成電路設計業產業規模達500多億元，占到上海的70%、全國的32%以上。

    作為張江REITs的基金管理人，華安基金相關負責人表示，本項目底層資產采用了100%的收益法，即根據底層資產產權期限內未來的預期凈收益，參照區域經濟發展、周邊物業交易情況等多方面因素確定折現率進行折現而取得的估值結果。該人士說，光大園項目收益穩定，租戶資質優良，符合區域產業發展要求，抗風險能力強。項目出租率較高，租金穩定增長，能夠為投資人提供穩定的收益回報。

    在回答記者相關提問時，華安基金該人士介紹，張江光大園REITs存續期20年，兼顧了產品推廣、穩定運營和保持靈活性的考慮。公募REITs以長期持有資產為目的，未來產品到期前可以根據資產投資需求進行擴募或展期。

    張江高科副總經理趙海生對證券時報記者表示，張江科學城（張江高科技園區）被譽為中國硅谷，是中國國家級高新技術園區。經過近二十年的開發，園區構筑了生物醫藥創新鏈，集成電路產業鏈和軟件產業鏈的框架。他說，基礎設施REITs對張江高科具有重要意義。公司目前正在推進新園區建設及優化，通過基礎設施REITs盤活存量資產可實現資金快速回籠，為新園區建設提供有力支持。