今年上半年，內(nèi)地涉房企業(yè)上市迎來高峰期。

    僅6月24日當(dāng)天，雅居樂旗下雅城集團(tuán)有限公司、榮盛發(fā)展旗下榮萬家生活服務(wù)、合景泰富旗下合景悠活均首次向港交所提出上市申請，再次出現(xiàn)扎堆上市的景象。

    據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，今年上半年，已經(jīng)有20家涉房企業(yè)向港交所提交上市申請，其中，12家為房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)企業(yè)，8家為物管企業(yè)，這也意味著今年也將有多家涉房企業(yè)陸續(xù)登陸港交所。

    上市闖關(guān)呈現(xiàn)兩極化：“蚊型”房企VS千億房企

    今年以來，中宏控股、大唐地產(chǎn)、祥生控股、中天建設(shè)集團(tuán)、實(shí)地地產(chǎn)、三巽控股、領(lǐng)地集團(tuán)、金輝控股、上坤地產(chǎn)、鵬潤地產(chǎn)、綠城管理、雅城，12家涉房企業(yè)陸續(xù)向港交所提交了上市申請函。

    在這些赴港上市的企業(yè)中，不乏“千億房企”祥生控股，其營收在2019年達(dá)到355.2億元，也有“蚊型房企”鵬潤地產(chǎn)等，營收尚在幾億元；也有被稱為“代建第一股”的綠城管理，以及建筑類公司中天建設(shè)集團(tuán)，還有專注于綠色園林設(shè)計(jì)和家裝的雅居樂旗下雅城集團(tuán)有限公司。

    其中，業(yè)績“成色”較好的房企祥生控股，是房企千億陣營最后一家未上市的內(nèi)房企業(yè)，其高增速優(yōu)勢明顯，2019年凈利潤增幅達(dá)到649.8%。如果祥生沖刺上市成功，或?qū)⒊蔀榻衲昴陜?nèi)最大的內(nèi)房股IPO。

    而地產(chǎn)界的老兵、沉寂許久的金輝控股也開啟了上市之路，作為TOP40房企中少有的未上市房企之一，2019年，金輝集團(tuán)以全口徑銷售金額888.6億元，位列榜單第40名。

    此外，作為地產(chǎn)“老兵”富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長張力之子張量所掌管的實(shí)地地產(chǎn)也赴港IPO，這家成立于2006年的房企終于開啟了上市之路。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，實(shí)地地產(chǎn)2019年全口徑銷售額為119.6億元，位列第153名，2017年-2018年分別為201.1億元、275.19億元。

    “新面孔”大唐地產(chǎn)、三巽地產(chǎn)、上坤地產(chǎn)等區(qū)域型布局的房企也逐步進(jìn)入公眾視野。其中，大唐地產(chǎn)在去年年底遞交上市申請表后，今年5月21日二次交表，其主要布局在廈門、福州等海西經(jīng)濟(jì)區(qū)，在全國擁有82個(gè)項(xiàng)目，2019年年?duì)I收額達(dá)到81.08億；三巽集團(tuán)根植于安徽省，在2018年年銷售規(guī)模剛過百億元，擁有36個(gè)項(xiàng)目，2019年?duì)I收額為31.09億元；而上坤地產(chǎn)則扎根上海，主要布局長三角地區(qū)，2019年?duì)I收額為75億元。

    涉房企業(yè)申請上市時(shí)間及營收情況列表

    物管企業(yè)上市潮持續(xù)，受資本市場追捧

    趕在上半年的最后時(shí)間，榮盛發(fā)展旗下榮萬家生活服務(wù)、合景泰富集團(tuán)旗下合景悠活均于6月24日首次向港交所提出上市申請。

    同日，正榮集團(tuán)旗下正榮服務(wù)集團(tuán)有限公司正式通過港交所聆訊，金科智慧服務(wù)赴港IPO申請也獲中國證監(jiān)會受理。今年上半年，還有弘陽服務(wù)、金融街物業(yè)、建業(yè)新生活、燁星集團(tuán)等多家物管企業(yè)通過港交所聆訊。

    業(yè)內(nèi)人士指出，近三年來，港交所青睞物業(yè)服務(wù)類公司，不僅估值高，而且股價(jià)表現(xiàn)較佳。尤其是上半年新冠肺炎疫情發(fā)生以來，物業(yè)板塊的價(jià)值再次受到認(rèn)可，港股物業(yè)板塊逆勢上漲。截至6月24日，中奧到家、時(shí)代鄰里、濱江服務(wù)等物管股年內(nèi)漲幅超80%，超過一半物業(yè)股年度漲幅超50%。其中中奧到家年度漲幅更高達(dá)173.8%。

    物管企業(yè)申請上市時(shí)間及營收等情況列表

    在物業(yè)股受歡迎的背景下，房企繼續(xù)熱衷分拆物業(yè)板塊上市，但不同企業(yè)的規(guī)模、盈利等情況差別較大。6月24日晚間同時(shí)交表的兩家物管企業(yè)，業(yè)績表現(xiàn)也有所差異。

    其中，規(guī)模較大的是榮盛發(fā)展旗下榮萬家生活服務(wù)，其招股書顯示，2017年、2018年及2019年，榮萬家生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入分別為7.09億元、8.79億元和12.5億元，復(fù)合年增長率為32.8%；實(shí)現(xiàn)凈利潤分別為4192萬元、7487萬元和1.1億元，復(fù)合年增長率為62.2%。

    而合景悠活的復(fù)合增長率更高。2017年到2019年，合景悠活實(shí)現(xiàn)收入分別為4.63億元、6.59億元和11.25億元，復(fù)合年增長率為55.8%；實(shí)現(xiàn)凈利潤分別為4414萬元、7968萬元和1.85億元，復(fù)合年增長率為104.7%。

    有效時(shí)限、高負(fù)債率成房企赴港上市“難關(guān)”

    房企扎堆赴港上市也并非都是一帆風(fēng)順，仍然有許多難關(guān)要“闖”。

    首先，赴港上市是有時(shí)間限制的，如果公司未能在遞表后6個(gè)月內(nèi)完成上市，則需要重新提交申請。此前，中小型房企中，萬創(chuàng)國際已經(jīng)四次IPO闖關(guān)失敗，海倫堡中國、奧山控股兩次IPO未果，三巽控股、港龍地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)則在今年招股書失效后迅速更新，并在今年5月、6月期間二度遞表，IPO闖關(guān)之路都頗為曲折。

    此外，從遞交上市申請表的房企來看，多數(shù)房企存在負(fù)債率高攀的問題。以實(shí)地地產(chǎn)為例，近三年來，其凈資產(chǎn)負(fù)債率由截至2017年12月31日的3809%減至2018年12月31日的533%，但截至2019年12月31日仍為225%。

    同時(shí)，大唐地產(chǎn)在2017-2019年的凈負(fù)債比率分別為1087.9%、408.8%及119.2%，負(fù)債總額分別為257.79億元、297.51億元及339.55億元，對應(yīng)資產(chǎn)總值264.26億元、311.56億元以及370.39億元。

    與物管企業(yè)受到追捧不同，近年來，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)上市并不受資本市場青睞，即便順利通過遞表、問詢、聆訊，上市房企或許還要面對認(rèn)購不足、開盤遇冷、股價(jià)破發(fā)等更多考驗(yàn)。