充滿金融杠桿的深圳樓市，多數投資客似乎都不相信“眼淚”。

    近日，一位名為“深房理裝修隊003”的微博號截圖發出102份“深房理”會員違規炒房的資料，此舉很快就引發了市場和有關部門的關注，深圳市住建局等七部門還發布關于對涉及“深房理”的舉報事項進行調查處理的通告。深房理事件背后，“房產證券化”現象再次成為焦點。

    “在他們眼里，只要深圳房價不斷上漲，一些會費、咨詢費和服務費的成本又算什么？”焦放（化名）對證券時報記者表示，他的妻子是深房理的一名會員，在接觸了深房理這個團體之后，他也深有體會。

    玩轉各種金融手段

    深房理是一名新浪微博“大V”，微博認證為“房產專家”，目前粉絲數約145萬。4月8日，深圳市住建局等七部門發布關于對涉及深房理的舉報事項進行調查處理的通告。根據通告，深房理被舉報反映涉嫌違法行為包括：深房理教唆炒房人通過弄虛作假、隱瞞真實情況或者提供虛假證明材料等方式騙取購房資格的行為；深房理以合資入股、眾籌等名義，向不特定對象募集資金用于購房并承諾返還收益，涉嫌非法集資的行為；深房理提供“一條龍”服務教唆協助借款人騙取信貸資金違規用于購房的問題；深房理通過其公眾賬號、聊天群組發布虛假不實信息的行為。

    現在，市場上有關深房理的各種傳言很多。其實，一位名叫“7蟹姐姐”的微博用戶早在去年發文稱，自己通過繳納購房咨詢費、手續費等完整流程，按照大V的建議以“假結婚”的方式，通過墊資公司以728萬元買下了深圳網紅片區前海的一套住宅，后來遭遇深圳經營貸政策突然收緊，導致自己價值728萬元的房產被查封。與此同時，分析102份炒房資料，發現其內容多為“代持人”招募“股東”、“合伙人”共同買房，并“分享”抵押貸、信用貸等貸款額度，并可在隨后贖回資金。此外，深房理此前開發了一個小程序“房理”，小程序的開發在很大程度上讓深房理的房產證券化更加系統。

    怎么操作？梳理目前市場公開的信息，原本在房理小程序上的帕累托模塊，搖籃會員可將閑置資金注入其中，同時得到相應的利息回報。另一邊，帕累托資金池為有借貸需求的搖籃會員提供借貸服務，深房理居中收取一定的利差。在購房之初，會員發布招募廣告尋找股東或合伙人，目的就是為了共同購房并簽訂協議。緊接著，依照各自的出資比例，劃分并持有相應比例的房屋“股份”。購房成功后，會員同樣可以在平臺發布房屋“股份”轉讓的相關信息。據“深房理裝修隊003”微博號公布的材料顯示，一名搖籃會員發布轉讓其占有的諾德假日花園一個房源32.33%的股份，而距其買下此房屋僅5個月。此外，轉讓“股份”的樓盤還包括龍華區的中海錦城、水榭春天等。而諾德假日花園、中海陽光玫瑰園等小區也被市場稱為“被控盤”的小區，這兩年的房價漲幅非常大，例如諾德假日小區目前66平方米的房源報價高達1150萬元，官方指導價僅為705萬元。

    其實，帕累托最佳值是一個經濟學概念。在深圳住建局等七部門發布公告之后，記者嘗試登錄房理小程序，但發現頁面已無法打開，僅顯示“小程序系統更新維護中”。近日，記者再次登陸房理小程序發現，頁面顯示改為“房理因違規已暫停服務”。

    “我一直覺得不靠譜，去年的時候妻子先是交了3980元，如果想要進一步咨詢購房問題，就需要再花費9800元成為搖籃會員。我們在去年6月就提出退費的要求，但也被拒絕。”焦放表示，“我還在深房理的微博發了一個評論：支持你的都是你的會員，但后來就被拉黑了。”

    “深房理就是玩透了各種金融手段。”焦放向記者提供了一本深房理內部的“投資通識”，但記者發現整本書沒有任何發行編號和定價信息，封面內側印有深房理的照片，目錄就包括“做職業的房產投資人”、“突破階層擁抱財富”、“樹立小目標先賺一個億”等看上去非常誘人的字眼。書中寫到：“買房是投資，是最大限度整合資源，尤其是首次購房，不是要把自己所有的錢來買房，而是要把所有能搞到的錢做首付款，包括眾籌。負債最大化：貸款越多越好，年限越長越好。通過負債、高杠桿投資優越房產并長期持有，是普通人唯一可復制的通往財務自由之路。”

    書中一些章節內容也間接體現了“房產證券化”，例如“居住房，需要按套買，但從投資角度出發無所謂，買不起一套，還可以買幾平方米，按股份買。用股份制買房是個趨勢，既解決了資金問題，又分攤了風險。”書中還附有股份確認協議書，本質上正是此前深圳嚴查的代持現象。“說到底就是沒有資格買房、缺錢買房、分拆股份等等問題都能幫你想辦法解決。”焦放說。

    過去，一些地產微博大V和中介公司、小貸公司之間，已經形成了一個“貸款利益鏈條”。中國（深圳）綜合開發研究院金融與現代產業研究所副所長余凌曲表示，轉讓房屋股份，一方面違反了房地產管理的相關法律法規，另一方面也涉嫌非法發行證券。金融業務在所有國家都屬于持牌金融業務，風險大、外部性強，要嚴格按照監管規則開展業務，否則將會產生大量潛在風險，必然會遭到執法部門打擊。

    焦放表示，“我們也在等待最終的調查結果。”

    存在大量潛在風險

    適當運用杠桿買房或許無可厚非，但過度金融化甚至證券化的樓市卻存在很多隱患。

    “我自己買了房之后，也申請了裝修貸來緩解資金壓力，如今在深圳，各種名目的金融貸款太多了，錢不難借。”葉小姐是一位剛剛換房的改善型購房者，她也對記者發出這樣的感慨，“信息泄露不算什么，但到現在我還是可以接到各種各樣的貸款電話，甚至可以拿來買房，套個幾十萬似乎不是難題。”在葉小姐看來，如果這些資金流進樓市，愿意借錢的人背后堅信的觀點只有一個：深圳房價只會繼續上漲，價差的空間讓這些貸款的利息壓力顯得不那么重要。

    對此，余凌曲表示，根本原因還是需求旺盛，既包括對物業的需求，也包括衍生出來的對信貸的需求，兩大需求相互強化。在強大的需求下，正規渠道難以滿足，各種非法的金融產品供給應運而生，一定要避免非法金融發展借助房地產市場自我加強。

    對于深圳樓市調控問題，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾表示，深圳樓市首先是杠桿問題，然后才是供求問題。只要杠桿控制住了，樓市必然降溫。“深圳的資金中介比房產中介多，這是我一直在提的事情。我認為，深圳的資金中介大概有8萬，房產中介只有4萬，在這種情況下融資手段非常靈活。”李宇嘉表示，“房產證券化、眾籌炒房等現象在深圳早已存在，大家對深圳房價上漲的預期特別強烈，在這種情況下的話，當房價比較高的時候眾籌炒房等現象就一定會存在，而且深圳有一些的自媒體、房屋管家、投資公司和中介等，他們通過一些微信群會組織類似的眾籌，而且信息很透明，大家也都不會違規，因為違規對任何一個人都沒有好處，做這件事情對于每個人來說都是共贏，而且有一些房產中介和資金中介參與到中間來。”

    可是，深圳房價真的會只漲不跌嗎？

    現在，“深房理裝修隊003”的微博號仍在繼續更新，類似深房理這樣的“大V”遠不止一個。記者還發現，一些“地產大V”已清空了自己的微博內容。對于深房理事件的處理結果，證券時報記者會繼續追蹤報道。