本報(bào)記者 王麗新

    中資房企出海路，正陷入兩難之境。

    受地緣政治、疫情以及國內(nèi)房地產(chǎn)市場影響，對早年出海遠(yuǎn)征獲取的“戰(zhàn)果”，是留著繼續(xù)充當(dāng)現(xiàn)金奶牛，還是快速變現(xiàn)，為充盈母公司資金鏈“添磚加瓦”？從近期幾宗中資房企的海外交易中，或許可以看出一些動向。

    據(jù)《證券日報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至發(fā)稿，今年年內(nèi)，在國內(nèi)市場承壓之下，已有綠地控股、中國奧園、富力地產(chǎn)等超過8家房企相繼出售海外資產(chǎn)變現(xiàn)。其中，有兩項(xiàng)交易尤為值得關(guān)注，一是綠地控股以3.15億美元出售紐約兩棟公租公寓樓，其601套公寓近5年來日常入住率均超過90%；二是李嘉誠在歐洲轉(zhuǎn)了一圈后回到亞洲，旗下長江實(shí)業(yè)集團(tuán)與越南本土龍頭企業(yè)萬盛發(fā)集團(tuán)合作，投資高端房地產(chǎn)項(xiàng)目。

    “若企業(yè)現(xiàn)金流與債務(wù)缺口較大，國內(nèi)資產(chǎn)出讓不順利或需付出較大減值損失才能出手，那不妨出讓易變現(xiàn)且有收益的海外項(xiàng)目還債，這是今年以來房企頻頻出售海外物業(yè)的重要原因。”某房企海外事業(yè)部相關(guān)人士向《證券日報(bào)》記者表示，反之，若企業(yè)自身資金鏈安全，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，海外業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，商業(yè)模式在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)跑通，持有物業(yè)現(xiàn)金流收入能穿越全球經(jīng)濟(jì)周期，旗下項(xiàng)目能夠持續(xù)盈利……在探索房地產(chǎn)新模式的當(dāng)下，適當(dāng)堅(jiān)守且穩(wěn)健運(yùn)營海外資產(chǎn)，亦是拓展多元化收入的重要渠道之一。

    激進(jìn)者遠(yuǎn)征數(shù)年“鎩羽而歸”

    距離中資房企第一波成規(guī)模的出海投資，差不多有10年了。

    2013年，堪稱中國品牌房企的“出海”元年，大宗的投資計(jì)劃幾乎都是在這一年出現(xiàn)。比如，綠地控股40億美元收購紐約布魯克林大西洋廣場地產(chǎn)項(xiàng)目70%股權(quán)、富力地產(chǎn)85億元人民幣收購馬來西亞一幅116英畝地塊。據(jù)公開數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這一年，中國內(nèi)地投資者海外置業(yè)的金額突破50億美元。

    或許是為了跟著客戶布局業(yè)務(wù)，亦或是彼時現(xiàn)金流充足有余力可供出海，回溯至2013年至2017年期間，綠地控股、萬達(dá)集團(tuán)、萬科、保利發(fā)展、碧桂園、富力地產(chǎn)等眾多房企紛紛出海“搶灘”。據(jù)公開數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2015年到2017年，中國房地產(chǎn)對外投資額共計(jì)1500億美元，投資業(yè)態(tài)主為商業(yè)地產(chǎn)、住宅開發(fā)、高端酒店以及長租公寓等。

    某知名房企在2014年至2017年期間，在多個國家啟動“買買買”模式，投資上千億元人民幣。2017年二季度開始，該房企開始轉(zhuǎn)入“賣賣賣”模式，在拋售國內(nèi)資產(chǎn)包之外，還清倉甩賣千億元海外資產(chǎn)還債。

    海外激進(jìn)擴(kuò)張的代價(jià)，以該房企的斷腕割肉而收尾，但其不是個例。今年以來，中國奧園以2.15億加元出售位于加拿大英屬哥倫比亞本拿比的物業(yè)；萬科海外將位于英國倫敦的RyderCourt投資物業(yè)出售；天海集團(tuán)以3億英鎊出售倫敦金融城寫字樓70GracechurchStreet……

    在這一波從迅猛出海轉(zhuǎn)向“大撤退”的起伏背后，是不少中資房企耗時多年但相關(guān)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目仍舊進(jìn)展緩慢、難以步入收獲期的尷尬。

    以某南方房企為例，該企業(yè)于2016年以6.6億澳元在澳大利亞悉尼奧林匹克公園附近購買了面積4公頃的工業(yè)用地，且宣布將此地建設(shè)成一個體量逾3000套住宅公寓的小型城區(qū)項(xiàng)目。然而，2017年初公寓首發(fā)入市就陷入困境，由于預(yù)售不佳，該企業(yè)也無法獲得本地投資，整體進(jìn)度緩慢。

    “由于缺乏對項(xiàng)目定位的準(zhǔn)備判斷、對當(dāng)?shù)匦枨蟀盐涨啡保瑢?dǎo)致建造體量過大，且項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程緩慢，出現(xiàn)嚴(yán)重水土不服。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，這相當(dāng)于在自我造血功能不足的情況下，依舊瘋狂舉債擴(kuò)張，是造成債務(wù)危機(jī)的重要原因，一旦失去金融機(jī)構(gòu)的青睞，就會出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，如同軍隊(duì)失去糧草般脆弱。鑒于此，2017年以后，中資房企在海外市場的“退潮”趨勢漸顯，較高的負(fù)債讓許多企業(yè)撤資，不得不頻繁通過出售海內(nèi)外資產(chǎn)來緩解危機(jī)。

    穩(wěn)健者堅(jiān)守多年“日漸殷實(shí)”

    以上“鎩羽而歸”者，是中資房企出海的一個縮影。但反之，能繼續(xù)留下去的，都是真的在海外市場賺到了錢、扎了根，其中保利發(fā)展頗具代表性。

    公開資料顯示，保利發(fā)展是較早出海的中資房企之一，于2014年成立了海外總公司，以在澳大利亞悉尼拓展的首個大型住宅開發(fā)類項(xiàng)目起步，已進(jìn)入美國、英國和澳大利亞3個國家的6個城市開展經(jīng)營，累計(jì)項(xiàng)目逾25個，在管項(xiàng)目18個，開發(fā)總量超過200億元人民幣，其中住宅地產(chǎn)開發(fā)超過68億元人民幣。

    據(jù)悉，保利發(fā)展出海7年多以來，已完成7個項(xiàng)目，布局業(yè)態(tài)類型豐富，包括寫字樓、公寓開發(fā)以及固定收益項(xiàng)目等。此外，保利發(fā)展海外總公司已完成的項(xiàng)目稅前成本利潤率最高達(dá)到了50%。尤為值得一提的是，澳大利亞作為保利發(fā)展海外公司的總部，由于本地化進(jìn)駐時間最早、海外運(yùn)營時間最長、管理職能相對健全，又因地制宜的制定本土化戰(zhàn)術(shù)、且找準(zhǔn)本地市場特點(diǎn)，所有開發(fā)項(xiàng)目均獲得較好收益，而收益率高的項(xiàng)目多是不依賴于海外買家群體，反而受當(dāng)?shù)刭I家青睞的中低密度住宅。

    “目前，保利（發(fā)展）海外業(yè)務(wù)利潤已累計(jì)超過13億元人民幣。”有接近保利發(fā)展人士向《證券日報(bào)》記者透露，以今年3月底出售的位于倫敦金融城的寫字樓5FleetPlace為例，這棟約1.2萬平方米的寫字樓以1.9億英鎊賣給中國香港老牌公司萬泰集團(tuán)。“大樓5年內(nèi)升值約3.8億元人民幣，還收到了約3.3億元人民幣的租金。”

    “在海外市場堅(jiān)守下來的中資房企有幾個共性特征。”另一位品牌房企海外公司人士表示，一是堅(jiān)持純商業(yè)經(jīng)營，守規(guī)矩不碰非商業(yè)事宜；二是堅(jiān)持本地化運(yùn)作，以勇于探索的精神做好本地化管理，尊重文化差異，監(jiān)管更標(biāo)準(zhǔn)化，避免產(chǎn)生法律稅務(wù)合規(guī)等問題；三是經(jīng)歷過完整的行業(yè)、政策與項(xiàng)目周期，對市場規(guī)律，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與管理模式積累了充分且完整的經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，更加具有長期發(fā)展的韌性以及可持續(xù)的盈利能力；四是母公司普遍具備穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤面；五是“羅馬不是一天建成的”，憑借穩(wěn)扎穩(wěn)打的堅(jiān)守基因以及優(yōu)秀的海外團(tuán)隊(duì)，用資產(chǎn)運(yùn)營管理邏輯投資經(jīng)營，已鍛煉出可與當(dāng)?shù)匕l(fā)展商同臺打擂的能力。

    “不高舉高打激進(jìn)擴(kuò)張，留足風(fēng)險(xiǎn)底線，不急于求成充分了解當(dāng)?shù)鼐用駪B(tài)度、環(huán)境要求、規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范、謹(jǐn)慎選擇當(dāng)?shù)睾献骰锇椋敱M調(diào)查當(dāng)?shù)爻薪ㄉ特?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和信用情況……這都是中資房企出海需要避開的‘雷’。”上述人士表示，中資房企出海的第一個發(fā)展階段已經(jīng)落下帷幕，鳴金收兵者有之，躊躇不前者有之，經(jīng)驗(yàn)成熟者亦有。重要的是，仍在堅(jiān)守海外的房企，已悄然調(diào)整戰(zhàn)略，尋求未來發(fā)展之道。

    正如文初所提，在探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式的今天，對中資房企而言，從出海遠(yuǎn)征近10年拿回的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)及戰(zhàn)果可知，粗放型擴(kuò)張，投機(jī)性和沖動型的收購，鮮有成功范例。反之，聚焦集約型發(fā)展，實(shí)施“戰(zhàn)略性+理智型”適當(dāng)投資，出海發(fā)展仍是值得堅(jiān)持和期待的。

（編輯 才山丹）