“第二支箭”才剛剛延期與擴容，就有民營房企增信發債傳來最新進展。

    11月10日，交易商協會受理龍湖集團200億元儲架式注冊發行，中債信用增進公司（下稱“中債增進公司”）同步受理企業增信業務意向。據悉，中債增進公司增信民營房企發債融資工作已納入“第二支箭”統籌推進。

    此外，除龍湖集團外，還有多家民營房企也在溝通對接發債注冊意向，交易商協會、中債增進公司正在積極推進受理評議工作。

    房企融資支持政策接續助力、政策在多維度打開空間，也在逐步引導市場機構改善對民營房企的風險偏好，促進民營房企融資恢復。分析人士表示，在“第二支箭”支持政策框架下，對民營房地產企業發債增信，將提升房地產企業債券融資的效率與規模，修復投資者對優質民營房企的信心。未來，民營房企發債融資支持范圍和規模有望繼續擴大。

    加大民企發債融資支持：“落地生效速度之快”

    支持民營房地產企業融資的舉措正在加速推進。

    11月8日，交易商協會表示，將繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，預計規模2500億元，后續可視情況進一步擴容。

    11月9日，中債信用增進公司就迅速發布《關于接收民營企業債券融資支持工具房企增信業務材料的通知》。對此，業內人士解讀稱，支持民營房地產企業發債融資的措施將高效開展。

    最新進展即是，11月10日，交易商協會受理龍湖集團200億元儲架式注冊發行，中債增進公司同步受理企業增信業務意向。同時，除龍湖集團外，還有多家民營房企也在溝通對接發債注冊意向，交易商協會、中債增進公司正在積極推進受理評議工作。

    “從落地生效速度之快，可以看出政策端對于民營房企融資的支持信號還是很明顯的。”招聯金融首席研究員董希淼表示，一系列舉措對于緩解民營企業、特別是民營房企的流動性危機意義重大。其直接效果是，可以幫助民營房企走出融資困境、緩解其資金緊張的狀況，同時為保交樓等工作的持續推進提供支撐。

    這將有效提振市場對民營房企的信心和預期。董希淼認為，通過在增信上提供支持，能夠幫助企業改善基本面和信貸支持等融資的整體條件，對于提升市場對民營房企群體的信心和預期有積極作用。這也有助于推動房地產企業平穩健康發展。

    而本次實行的儲架式注冊發行方式，也切中了民營房企的“成本低、效率高”等訴求。儲架式注冊發行是市場化、法治化、公開透明的發債管理模式，企業可在注冊有效期內結合需求分次發行。龍湖集團可選聘多家機構組成主承銷商團完成注冊，后續每期發行時再結合實需確定當期發債規模、資金用途、主承銷商。該模式可便利企業、投資人把握發行窗口、投資時機，提升市場投融資效率。

    “債券融資，相較于其他方式來說，成本更低、效率更高。此次龍湖集團實行的是一次注冊、多次發行。這對于民營企業來說很方便，在一次性注冊好額度后，可以根據自身需要和資金安排，分多次來發行，融資效率比較高，手續也更簡便。”董希淼說。

    目前，中債增進公司增信民營房企發債融資工作已納入“第二支箭”統籌推進。在“第二支箭”支持政策框架下，對民營房企增信服務費率低于0.8%/年，僅為市場化增信服務費率的一半左右。

    交易商協會表示，下一步，將組織中債增進公司扎實推進“第二支箭”政策落實，不斷加大對包括民營房企在內的民企發債融資支持力度，充分發揮穩定市場發展的積極作用。

    政策端多重護航穩民企、穩房企

    近來，圍繞民營房企的融資需求，幫扶措施接續出爐。

    “第二支箭”是地產紓困政策組合拳中的重要一環。而日前“第二支箭”延期與擴容，并將適用范圍擴大至民營房企，實質上是前期政策的延續。

    “2021年四季度以來，地產紓困政策大致可分為兩個方向。”廣發證券資深宏觀分析師鐘林楠表示，一是“融資端”，包括矯正銀行對房企的信貸收縮行為并支持房企信貸融資、設立并下發政策性銀行專項借款、設立地產紓困基金、國企央企及AMC收并購等；二是“銷售端”，包括因城施策放松限購限貸限售等約束、降低房貸利率、推出房票安置去庫存等。

    “第二支箭”是融資端紓困政策的加碼，有利于提高房企債券融資的效率與規模。鐘林楠表示，此次延期并擴容“第二支箭”，與2018年初創階段存在三處不同。一是目標更多元，此次兼顧緩解地產信用風險事件多發環境下民營房企的融資問題；二是主體更多元，此次將支持范圍擴展至房地產企業，主要意義之一就是緩解民營房企的融資問題；三是手段更多元，2018年核心手段是信用風險緩釋工具，此次除信用風險緩釋工具外，還特別指明“直接購買債券”。

    事實上，金融監管部門圍繞這一市場關切，亦多有發聲。人民銀行副行長潘功勝10月27日赴中債信用增進投資公司開展調研時就表示，中債增進公司要不斷創新豐富增信業務產品和模式，持續完善內部風險管理制度流程；加大對民營房企債券融資的支持力度，落實好服務實體經濟、防控金融風險、深化金融改革各項工作任務。

    11月1日，交易商協會、房地產業協會聯合中債增進公司，召集21家民營房企召開座談會。

    “近期，房地產銷售和貸款投放已有邊際改善。隨著中國城鎮化進程不斷推進，我們相信房地產市場能保持平穩健康發展。”人民銀行行長易綱11月2日表示。

    易綱表示，人民銀行積極支持房地產行業健康發展，降低了個人住房貸款利率和首付比例，鼓勵銀行通過“保交樓”專項借款支持已售住房建設交付，支持剛性和改善性住房需求。

    業內人士認為，政策端一系列發聲與舉措，向市場傳遞了穩民企、穩房企的信心和預期，包括此次擴大民營企業債券融資支持工具，有助于進一步緩解當前民企尤其是房地產企業的融資難問題，進一步支持房地產企業的合理融資需求。

    房企融資已出現修復跡象

    春江水暖鴨先知。房企融資支持政策接續助力下，房地產融資情況已有所好轉。

    據中指研究院監測，10月房地產企業非銀融資總額為556.8億元，同比上升16.4%，融資規模年內首現正增長。行業平均利率為3.48%，同比下降2.39個百分點，環比上升0.01個百分點。

    對此，中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，與行業進入下行周期的初期相比，行業融資已出現修復跡象，其中信用債發行同比差距明顯縮小。

    劉水表示，今年以來，包括黑石集團在內，貝萊德、大和房屋、易商紅木、凱德、博楓等知名國際開發商、資管公司，加速在中國拿地、布局項目，投資路徑涉及寫字樓、商業CBD中心、長租公寓、物流園區、舊城改造等多個領域。除此之外，外資還開始在土地市場拿地，股票債券市場收購出險房企境外債。

    植信投資研究院資深研究員馬泓表示，房地產企業非銀融資環境近期大幅改善。隨著“保交樓”政策等及時出臺，各類非銀融資出現了積極變化。表現為：債券融資發行增長較快；金融資產管理公司（AMC）積極發力；重點民營房企獲得股東增信支持；民營企業融資成本有所下降。

    民生證券首席宏觀分析師周君芝表示，今年以來，地產政策逐步加大力度，政策也在多維度打開空間。“比較明確的方向是，未來市場或將見到更多維度的地產政策，地產將逐步走向正常化修復。”