低迷大半年之后，A股、港股的房地產板塊在近兩個月迎來反彈，昨日相關個股表現搶眼。在這波反彈之前，A股房地產板塊今年跌幅高達40%，港股內房股板塊也整體下跌了24%。反彈之后，港股內房股已基本抹平年內跌幅，但A股房地產板塊還有不小差距。

    房企入冬的論調喊了許久，二級市場反映了投資者預期和情緒，最悲觀的時刻是否已經過去？天元金融策略分析師梁浩榮認為，當前港股內房股雖然普遍由低位反彈，估值回到5倍至8倍，但行業政策風向未定，目前市場對板塊的悲觀情緒蔓延，板塊難有長期的利好因素支撐。所以對于內房股的后續走勢仍需要保持謹慎。

    A股港股地產板塊

    聯合發力

    昨日，A股、港股房地產板塊的表現都非常亮眼，同時還帶動了家電板塊。在近兩個月的時間里，上證指數、恒生指數的表現都不盡如人意，但兩地的房地產板塊卻都可圈可點，成為為數不多的亮點。

    昨日A股房地產板塊中，藍光發展、南山控股、ST慧球漲停，此外，信達地產、保利地產、中南建設等11只個股漲幅超過3%。整體來看，自10月19日開始，房地產開發指數上漲近20%，遠超同期大盤走勢。

    港股市場上的內房股，昨日也整體上漲1.62%。個股方面，截至收盤，中國恒大上漲3.02%、龍光地產上漲7.53%、華潤置地漲4.50%、碧桂園漲3.70%、融創中國漲5.31%。

    對于港股房企的強勢走勢，天元金融策略分析師梁浩榮向證券時報·e公司記者強調，仍維持對地產股的謹慎態度。梁浩榮認為，短期來看，主要利好因素來源于市場憧憬中央經濟工作會議可能有穩定樓市的措施出現。但內地不會全面放松調控，預計也不會進一步收緊，估計未來按個別城市情況采取不同的寬松措施，避免樓市過度調整。

    其實，最近的港股市場交投低迷，甚至有部分個股全天零成交。在此背景下，恒生中國內地地產指數自10月19日以來，上漲了近30%，遠超港股市場整體表現。具體到個股，10月19日以來，中國恒大、融創中國、龍光地產累計漲幅均超過30%，其他內房股的漲幅也較為可觀。

    地產股為何走強？

    上市房企在二級市場集體發力，內在原因是什么？

    12月12日，發改委下發《關于支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》，表示支持信用優良、經營穩健、對產業結構轉型升級或區域經濟發展具有引領作用的優質企業發行企業債券。其中房地產業中，進入優質企業發債行列的房企需滿足資產總額達1500億元、營業收入達到300億元的雙重標準，同時不得超過行業資產負債率的重點監管線，未明確的原則上不超過85%，以及3A評級。

    該政策一經發布，便引發市場熱議。民生證券指出，此次新政放開非公開發債，對前期規定的“企業債券和公司債券余額不超過凈資產40%的口徑進行計算”標準進行了放松。

    但此次新政在負面清單中，限制了房地產投資，同時提升用于補充營運資金的募集資金比例到50%。另外市場對于“房地產投資”限定的范圍解讀有爭議。另外，本次融資新政直接受益的主體有限，但是發債標準空間較大，潛在受益者包含了50強房企中的大多數。

    昨日漲幅領先的地產股多與前述優質房企名單有重合。值得注意的是，龍光地產去年營收雖未達到300億元，但今年漲幅也同樣居前。據公司方面人士表示，目前公司基本面并未發生變化；目前已有兩家評級機構給了公司3A評價。

    海通證券指出，負面清單雖然包括房地產投資，但未規定保障房、長租公寓等政策支持方向，預計大藍籌房企將明顯受益。

    一位港股投資基金經理對證券時報·e公司記者表示，最近地產股表現強勢，應該與本次新政有關。10月后土地市場遇冷，對地方政府財政造成較大壓力，對松綁地產持樂觀態度。

    不過，中原地產首席分析師張大偉表示，政策原文并沒有對房地產的放松內容；發改委政策一直是限制商業性房地產融資，只放行保障房、棚戶區、租賃等房地產開發。

    從整體形勢來看，2018年房地產企業銷售依然有望刷新歷史紀錄，但房地產企業銷售業績漲幅逐漸放緩，隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切。據統計，11月全國多家房地產公司密集獲準發行大額融資，合計數額已經超過1000億元。

    張大偉表示，從樓市調控政策看，最嚴格的時候已經過去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低。對于房地產企業來說，樓市銷售逐漸放緩，而前期過度投資，疊加當前回款難，房企增加融資的訴求明顯上漲；從融資難度看，海外融資成本明顯上漲，最近大部分房企融資成本處于高位，但相對企穩；從時間跨度對比來看，目前房地產企業的資金壓力相比2015年-2017年大幅度收緊。各地樓市調控背景下，預計房企的資金還會持續承壓，這種情況下，發債等渠道還有可能繼續高壓。隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲?，F在來看，2018年四季度，房地產企業最重要的工作將是融資。