證券時(shí)報(bào)記者 張淑賢

    繼“滬十條”“法拍房納入限購”等政策后，上海再次加碼樓市調(diào)控。3月3日，上海市住建委等三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》，從住宅用地供應(yīng)管理、房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制、規(guī)范企業(yè)購買商品住房和實(shí)施住房限售等七方面加強(qiáng)土地市場(chǎng)和商品住房市場(chǎng)管理，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

    根據(jù)《通知》，上海將實(shí)施住房限售，對(duì)按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

    “限售政策是為了配合此前積分購房政策等措施的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“積分購房客觀上使得部分購房者獲得優(yōu)先購房權(quán)，因此上海與其他城市一樣，對(duì)一些優(yōu)先認(rèn)購的房源設(shè)置了限售條件。”

    根據(jù)1月21日發(fā)布的“滬十條”，新建商品住房公證搖號(hào)選房?jī)?yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求，2月6日啟動(dòng)認(rèn)籌的上海三個(gè)樓盤實(shí)施認(rèn)籌計(jì)分規(guī)則，擬認(rèn)購對(duì)象總組數(shù)與準(zhǔn)售房源套數(shù)比例超過1.3：1，啟動(dòng)計(jì)分排序程序，達(dá)到入圍分?jǐn)?shù)線的，納入公正搖號(hào)名單。3月3日，三個(gè)樓盤中觸發(fā)計(jì)分排序程序的建發(fā)浦上灣發(fā)布公告，確定積分達(dá)到入圍分?jǐn)?shù)線的意向認(rèn)購客戶才具有參加搖號(hào)資格。此前消息稱，該樓盤入圍分?jǐn)?shù)線為56.7分，根據(jù)計(jì)分規(guī)則，達(dá)到這一分?jǐn)?shù)線者意味著全部在上海無房。

    “通過限售，上海可以進(jìn)一步限制該類住房的炒作，同時(shí)使得相關(guān)樓盤進(jìn)一步降溫。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

    《通知》還嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)購買商品住房，全面執(zhí)行關(guān)于規(guī)范企業(yè)購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的規(guī)定，嚴(yán)格審核企業(yè)購買的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房項(xiàng)目開盤銷售時(shí)，居民選房購房?jī)?yōu)先于企業(yè)。

    “企業(yè)購房后，持有時(shí)間有約束，這樣可以防范企業(yè)進(jìn)行短線操作。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“明確居民購房?jī)?yōu)先，實(shí)際上也減少了企業(yè)搶房的現(xiàn)象，有助于真正保障購房居民家庭的購房權(quán)益。”

    證券時(shí)報(bào)記者注意到，根據(jù)此前發(fā)布的新房搖號(hào)計(jì)分規(guī)則，一旦新建商品住房啟動(dòng)計(jì)分排序程序，則企業(yè)購房不納入公正搖號(hào)名單，這即是說，新房一旦啟動(dòng)計(jì)分排序程序就排除了企業(yè)購房機(jī)會(huì)。

    《通知》還深化完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，在房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)的基礎(chǔ)上，商品住宅用地出讓實(shí)行限價(jià)競(jìng)價(jià)，對(duì)非理性競(jìng)價(jià)的企業(yè)，規(guī)劃資源、房屋管理等部門聯(lián)合約談警示，后續(xù)加強(qiáng)土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷售等監(jiān)管。

    同策研究院高級(jí)分析師李霄霄表示，商品住房用地出讓實(shí)行限價(jià)競(jìng)價(jià)在其他城市已有先例，目前上海部分熱點(diǎn)板塊面臨價(jià)格倒掛，政府嚴(yán)格執(zhí)行新建商品住房限價(jià)政策面臨的市場(chǎng)壓力較大，“在土地出讓環(huán)節(jié)預(yù)先設(shè)定好房?jī)r(jià)、由房企自住競(jìng)價(jià)地價(jià)，有助于在前端控制地價(jià)以達(dá)到穩(wěn)房?jī)r(jià)的目的。”

    “未來在住宅用地方面，房企一定要充分了解此類限價(jià)政策，拿地時(shí)理性報(bào)價(jià)，否則高價(jià)拿地后，后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)會(huì)面臨較大的約束。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

    《通知》還強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理，加大商品住宅用地供應(yīng)力度，保障性住房用地“應(yīng)保盡保”，單列租賃住房用地計(jì)劃；嚴(yán)格新建商品住房?jī)r(jià)格備案管理，對(duì)定價(jià)過高的項(xiàng)目，堅(jiān)決予以調(diào)整；強(qiáng)化商品住房交易管理，加大稅收征管、購房資金核查和新購住房抵押監(jiān)管的力度；進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理，規(guī)范二手住房?jī)r(jià)格等信息發(fā)布行為，嚴(yán)肅查處誘導(dǎo)虛高價(jià)格掛牌、哄抬房?jī)r(jià)、借機(jī)炒作、擾亂市場(chǎng)等行為。

    “結(jié)合近期部分大城市樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)的情況，可以認(rèn)為今年全面解決大城市住房問題的調(diào)控戰(zhàn)正式打響了。”嚴(yán)躍進(jìn)說。