本報(bào)見習(xí)記者 許偉

    地產(chǎn)商分拆旗下業(yè)務(wù)板塊上市的風(fēng)潮方興未艾。

    3月23日晚，弘揚(yáng)集團(tuán)旗下弘陽服務(wù)向港交所遞交招股書。招股書顯示，本次上市的主體是注冊在開曼群島的有限公司，這意味著，本次弘陽服務(wù)采用了VIE架構(gòu)的模式赴港IPO。

    弘陽服務(wù)方面接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“目前處在IPO靜默期，一切以招股書為準(zhǔn)。”

    股權(quán)集中主業(yè)清晰

    從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，上市前，經(jīng)過層層股權(quán)穿透，弘陽集團(tuán)的實(shí)控人曾煥沙持有弘陽服務(wù)的100%股份，上市后，曾煥沙將繼續(xù)持有弘陽服務(wù)的多數(shù)股份，依然保持實(shí)控人的地位。在高管人員方面，弘陽地產(chǎn)總裁何捷出任弘陽服務(wù)的董事會主席，曾煥沙之女曾子熙任執(zhí)行董事兼副總裁。

    招股書顯示，弘陽服務(wù)于2003年在南京成立，公司為江蘇省社區(qū)服務(wù)供應(yīng)商，業(yè)務(wù)重心在長三角地區(qū)。自2017年以來，弘陽服務(wù)連續(xù)三年被中指院評為物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)之一，2019年，公司在物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)中排名第35位，截至2019年12月31日，公司總合同建筑面積為2760萬平方米，在管總建筑面積約為1580萬平方米。

    從招股書看，弘陽服務(wù)的業(yè)務(wù)主要為“三駕馬車”：物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)，以及社區(qū)增值服務(wù)。物業(yè)服務(wù)自不必說，剩余的業(yè)務(wù)與物業(yè)服務(wù)也息息相關(guān)：其中，非業(yè)主增值服務(wù)包括向其他物業(yè)管理公司提供顧問服務(wù)、向房地產(chǎn)開發(fā)商提供地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃及設(shè)計(jì)服務(wù)，以及向地產(chǎn)開發(fā)生提供銷售協(xié)助服務(wù)等，而社區(qū)增值服務(wù)則包括房產(chǎn)中介、美容服務(wù)等。

    年利潤復(fù)合增長超4成

    財(cái)報(bào)顯示，2017年-2019年（下稱“報(bào)告期內(nèi)”），弘陽服務(wù)實(shí)現(xiàn)了明顯的快速增長。

    報(bào)告期內(nèi)，弘陽服務(wù)的營業(yè)收入分別為2.57億元、3.49億元以及5.03億元，年復(fù)合增長率為39.9%；同期的歸母凈利潤分別為2871萬元、3299萬元以及5906萬元，復(fù)合年增長率為43.43%。

    從收入構(gòu)成上來看，物業(yè)管理服務(wù)是弘陽服務(wù)目前主要的收入來源，但收入占比呈下降趨勢，弘陽服務(wù)的業(yè)務(wù)呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)。2017年至2019年，來自物業(yè)管理服務(wù)的收入由2.23億元增至3.55億元，但占總收入的比重則由86.7%降至70.5%。而另外兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入占比則不斷上升，同期，非業(yè)主增值服務(wù)由8.5%增至24.1%，社區(qū)增值服務(wù)由4.8%增至5.4%。

    伴隨著利潤的逐步提高，弘陽服務(wù)的現(xiàn)金流和負(fù)債率也相應(yīng)改善。截至2019年12月31日，弘陽服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)性現(xiàn)金流量凈額為1.11億元，較去年同期的2745萬元大幅增加。與此同時(shí)，弘陽服務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債比率也大幅下降，由2018年末的81%降至2019年末的59.7%。

    募資助力擴(kuò)大規(guī)模

    作為與弘揚(yáng)集團(tuán)緊密相關(guān)的一方，報(bào)告期內(nèi)，弘陽服務(wù)不可避免產(chǎn)生了關(guān)聯(lián)交易。報(bào)告期內(nèi)，以弘陽集團(tuán)旗下的弘揚(yáng)地產(chǎn)及其聯(lián)系人為例，弘陽服務(wù)向其收取的服務(wù)費(fèi)分別為6718萬元、7553萬元、1.56億元。弘陽服務(wù)并非首家赴港上市的房企系業(yè)務(wù)公司，那么在今后的經(jīng)營中，應(yīng)關(guān)注那些方面呢？

    知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“對于此類地產(chǎn)企業(yè)來說，分拆上市的做法，體現(xiàn)了加快物業(yè)板塊發(fā)展的導(dǎo)向。從實(shí)際情況看，物業(yè)企業(yè)積極上市，抓住了港交所當(dāng)前相對寬松的上市窗口期，機(jī)會本身值得房企抓住。對于此類物業(yè)企業(yè)來說，本身也確實(shí)有做好物業(yè)業(yè)務(wù)的意圖，不能說上市僅僅是為了融資。后續(xù)對于此類物業(yè)企業(yè)來說，要嚴(yán)控物業(yè)領(lǐng)域的資金進(jìn)入到房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，這是最主要的注意方面。換言之，要防范物業(yè)上市板塊的資金進(jìn)入到開發(fā)領(lǐng)域。”

    談及本次IPO的募資目的，弘陽服務(wù)表示，本次募資主要將用作收于以下方面：一是開展并購，從而進(jìn)一步擴(kuò)大物業(yè)管理規(guī)模；二是，加強(qiáng)智能系統(tǒng)的研發(fā)及升級，提高公司的服務(wù)質(zhì)量；三是，用于擴(kuò)展“宸忻服務(wù)”，以推行高端服務(wù)系統(tǒng)；四是，用于與第三方供應(yīng)商合作，以改善增值服務(wù)的質(zhì)量及多樣性。

（編輯 孫倩）