彩生活董事長 潘軍

    非常開心剛才聽了黃院長和李總在講整個行業(yè)如今站在了一個新的風(fēng)口。六年前，彩生活上市的時候，我當(dāng)時預(yù)言，十年內(nèi)中國一定會有100家上市公司，而且物業(yè)行業(yè)一定會出現(xiàn)超千億市值的公司。

    今天，大家都看到了，物業(yè)行業(yè)確實(shí)占到了資本的風(fēng)口之上，而且也出現(xiàn)了碧桂園服務(wù)這樣的超千億市值的公司。作為第一家在香港主板上市的物業(yè)公司，這個故事是我從2012年開始講，從互聯(lián)網(wǎng)的流量入口對比來談?wù)勎飿I(yè)行業(yè)的未來。所以，走到今天，我認(rèn)為這個行業(yè)迎來了風(fēng)口，迎來了夏天，但是我們一定要想，我們會有冬天嗎？我想給大家看一組數(shù)據(jù)。

    為什么我會站在這兒來談關(guān)于社區(qū)溫度的問題？其實(shí)在十年前，我還是物業(yè)協(xié)會副會長的時候，建議物業(yè)管理行業(yè)改名字。改成什么名字呢？我認(rèn)為，下一個風(fēng)口接替物業(yè)行業(yè)的叫社區(qū)服務(wù)行業(yè)。我建議，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會改名叫社區(qū)服務(wù)行業(yè)協(xié)會。為什么？因?yàn)槲飿I(yè)管理協(xié)會是對硬件維修服務(wù)的行業(yè)，而這個行業(yè)已經(jīng)兩百年了。大家看一下估值，我在這里做了一個整個港股的。

    今天我是來風(fēng)口上講反思的，因?yàn)槲矣X得彩生活是值得反思的。因?yàn)槲覀円苍?jīng)擁有40-50倍的市盈率，我們現(xiàn)在在反思。為什么？我們再看一看。

    物業(yè)管理行業(yè)在全球已經(jīng)二百年了，不值得夸耀。為什么？因?yàn)槲飿I(yè)管理行業(yè)的鼻祖，全球五大行平均市盈率12-15倍，看看他們所做的，世邦魏理仕的營收已經(jīng)接近15億美元了，我們的物業(yè)行業(yè)還沒有一家。我們?yōu)槭裁磿羞@么高的估值，是因?yàn)槲覀兊腜E高。為什么世邦魏理仕在利潤等等，因?yàn)槭汹A率只有15倍，但利潤完全超過了中國所有物業(yè)行業(yè)的利潤。碧桂園有80倍的市盈率，而世邦魏理仕只有15倍的市盈率，但擁有120億美元的市值。所以，我們看一看，我們講增值服務(wù)的時候，我們要看看我們跟別人有什么區(qū)別。

    大家來看看五大行。物業(yè)服務(wù)、物業(yè)租售、評估與估值、投融資管理，我認(rèn)為，這是所有做中介行業(yè)的必由之路。我們來看看國內(nèi)物業(yè)管理。物業(yè)管理的收費(fèi)是不是還占到70%？社區(qū)商業(yè)有多少收入？社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)金融等等。我們的估值有那么大的變化嗎？我們再看看五大行，五大行沒有母公司，沒有增值服務(wù)的收入，物業(yè)管理只占總收入的30%。股東對于企業(yè)的毛利超過30%，覆蓋物業(yè)的全價值鏈。如果不突破這個魔咒，彩生活的今天是明天所有物業(yè)管理公司的未來。

    世邦魏理仕已經(jīng)上市十幾年了，彩生活上市六年，在座的很多上市物業(yè)公司不超過三年，我們沒有什么可驕傲的。我們要做的是必須升維。我們看一看國內(nèi)的物業(yè)公司，看看我說的是不是實(shí)話。大部分的營收來自于控股股東的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)。為什么A股只有兩家上市公司？因沒有大股東，早就跟大股東割裂了。我相信有做資本、做投行的，可以對標(biāo)我們的過去、我們的未來。

    我在這兒提一個命題。什么命題？我們的門檻高了。我們跟長江總都比較熟。大寶說了，我們的“籬笆門”那么管用嗎？我們的社區(qū)門口是不是守著貝殼？貝殼是如今房地產(chǎn)第一大股，超過了5000億，已經(jīng)等于萬科+中海的市值了，等于碧桂園+恒大+盈創(chuàng)的市值了。為什么？就是因?yàn)榘盐覀兊幕h笆門踹開了。美團(tuán)、阿里巴巴、京東等等都是在我們社區(qū)里面做生意的。所以，從我做物業(yè)十八年，包括創(chuàng)建彩生活的第一天起，所探討的就是一個命題，就是物業(yè)如何做增值服務(wù)。

    如何做呢？我認(rèn)為，做物業(yè)的只有一個優(yōu)勢，就是我們距離客戶最近。而只有把這一點(diǎn)做到位，物業(yè)管理才能升維。怎么升維？剛才長江總談了，很感謝資本市場給了我們一個千古未有的機(jī)會，錯過這次機(jī)會，從此不再有。

    我花了一年的時間說服了騰訊的五個創(chuàng)始人之一，叫曾麗清投資了彩生活。第二，在2014年老虎基金在最關(guān)鍵的時刻投資了彩生活。后來老虎基金說，通過對物業(yè)管理輕資產(chǎn)的運(yùn)營，確實(shí)聞到了一點(diǎn)互聯(lián)網(wǎng)的味道。而我們的未來，我們在做什么？為什么我反復(fù)在提小區(qū)是我們最關(guān)注的目標(biāo)，但是真正的具有靈魂的小區(qū)叫社群，因?yàn)槲覀冎挥袚碛辛藰I(yè)主對我們的用戶，我們才可能成為一個真正的流量入口。所以，我們要把小區(qū)打造成社群。

    諸位，小區(qū)跟社群有什么不同？小區(qū)是一個物理名詞，社區(qū)是一個社會學(xué)的名詞。社會學(xué)對社區(qū)有一個非常明確的標(biāo)注和定義，1885年德國一個社會學(xué)家第一次提出了關(guān)于社區(qū)的理念。

    第一，有邊界，一定是有邊界的，去西方也有邊界，不是簡單的一個圍墻，圍墻式的；

    第二，有共同的價值觀。我去中國臺灣看到社區(qū)，我把相關(guān)社區(qū)的理念也引回了大陸。我們開始做“社區(qū)公約”。基于社區(qū)的特點(diǎn)，在社區(qū)公約的最大集約束之后，一定要有對于小區(qū)共同的理念。比如說，舉個例子，我在中國臺灣看到了一個公務(wù)員的小區(qū)。他們認(rèn)為什么是社區(qū)，他們是一個小區(qū)，但他們叫“社區(qū)公約”。我們一定要遵守共同的理念。

    怎么形成的呢？

    第一，一定要讓小區(qū)變成社區(qū)，大家有共同的理念；

    第二，讓社區(qū)擁有溫度；

    第三，要有真正的社區(qū)服務(wù)。

    這次的疫情充分展示了物業(yè)管理行業(yè)的上升空間。是什么？是社區(qū)。社區(qū)是中國社會的細(xì)胞，是中國政權(quán)的基礎(chǔ)。在民政部有一個司專門分管這個，較基層政權(quán)與社區(qū)建設(shè)司。這是我提出的。為什么我們要從物業(yè)管理物的管理提升到人的服務(wù)，最后到社區(qū)的融入。這是我今年開始提的關(guān)于社區(qū)的融入問題。所以，未來我們必須要升維。

    怎么升維？要真正意義上讓社區(qū)的居民融入進(jìn)來；第二，要和黨建結(jié)合起來；第三，要和街道辦、居委會、社區(qū)工作站打通起來。最關(guān)鍵的，要和業(yè)委會真正形成互動。

    溫度意味著什么？意味著環(huán)境。我們的地球溫度是17度，人體的溫度是37度。變一度都會變成一個另外的物體。比如說地球，如果17度升1度，會產(chǎn)生什么變化嗎？冰川會有70%的消融，地球的物種會產(chǎn)生上百萬個物種的消亡，這就是溫度的重要性。

    在三年前我提出了一個新的邏輯，叫“社區(qū)溫度”，來替代一個名詞，我們用了一個三十年的名詞，我認(rèn)為應(yīng)該被淘汰掉，叫“客戶滿意度”?？蛻魸M意度應(yīng)該從物業(yè)行業(yè)或者從社區(qū)服務(wù)行業(yè)剔除掉，為什么？那是開發(fā)商考核物業(yè)管理部門的KPI指標(biāo)。對我們的服務(wù)有引導(dǎo)性嗎？我認(rèn)為沒有。我們的增值服務(wù)跟客戶滿意度有半毛錢的關(guān)系嗎？你去看二十個維度里面有嗎，沒有，主要是維修、保潔、安全等等。所以我提一個新的，做了三年，社區(qū)最大的價值是人與人之間的交流，是物業(yè)公司跟業(yè)委會的交流，是社區(qū)跟街道辦、社區(qū)工作站、區(qū)委區(qū)政府的交流。

    沒有辦法，因?yàn)槲覀兪且粋€整體，我們不能單維的看。我們怎么測量？我們把社區(qū)分為四類，冰社區(qū)、冷社區(qū)、溫社區(qū)和熱社區(qū)。如果你的社區(qū)擁護(hù)你，如果你的社區(qū)完全離不開你，我認(rèn)為根本就不存在社區(qū)團(tuán)購的機(jī)會。為什么會有社區(qū)團(tuán)購的團(tuán)長？是因?yàn)槲飿I(yè)跟社區(qū)居民的互動太弱了?，F(xiàn)在物業(yè)很多管理處的主任都不能進(jìn)入業(yè)主群。我自己居住的小區(qū)，一聽說有物業(yè)公司了，馬上把群都關(guān)了。業(yè)委會變成了跟物業(yè)對立的一個群體。這對嗎？這不對，哪有主人和管家是對立的。所以，我們一定要把把社區(qū)的維度不斷地往上走，從小區(qū)變社區(qū)，從社區(qū)變成熱社區(qū)，我們的資本故事就真正意義上落地了，我們才有能力跟所有的互聯(lián)網(wǎng)巨頭去談一個問題。我們一定要互動，要尊重我在社區(qū)的地位，只有達(dá)成了這樣，我們才能夠真正意義上主導(dǎo)我們的未來

    剛才長江總說了，未來的社區(qū)是數(shù)字的社區(qū)。數(shù)字怎么來？是要靠不斷的積累。大家看，這是我過往做的抽樣社區(qū)的溫度變化。我們發(fā)現(xiàn)一個特別有意思的，隨著溫度的提升，增值服務(wù)才能落地；隨著溫度的下降，社區(qū)增值服務(wù)一定會上升。未來大家都在建自己的物業(yè)群，物業(yè)群的背后是什么？是行業(yè)要真正意義上去響應(yīng)業(yè)主，把國家和黨中央對于社區(qū)的寄托真正意義上落到地。到那個時候，當(dāng)所有的小區(qū)升維成社區(qū)，物業(yè)公司升維成社區(qū)服務(wù)公司的時候，我們一定會升級成萬億級的物業(yè)公司。祝愿大家成為萬億級的物業(yè)服務(wù)公司。