中指研究院常務(wù)副院長 黃瑜

    非常榮幸來參加這次物業(yè)管理資本論壇，同時(shí)也非常榮幸和《證券日?qǐng)?bào)》聯(lián)合出品《物業(yè)行業(yè)的投資價(jià)值白皮書》。剛才趙社長高屋建瓴的給大家提出了很多的期許，給我們這個(gè)行業(yè)提出了很多期許。那么，接下來把中指研究院對(duì)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展策略的洞悉研究給大家做一些分享。

    今天出品的《2020行業(yè)投資價(jià)值白皮書》也有很多數(shù)據(jù)，大家可以去看。今天分享幾個(gè)重要的點(diǎn)：第一，擴(kuò)規(guī)模。為什么擴(kuò)規(guī)模？從系統(tǒng)的研究，現(xiàn)階段物業(yè)行業(yè)的發(fā)展策略很重要的一點(diǎn)就是要擴(kuò)規(guī)模，擴(kuò)規(guī)模仍然是主旋律，同時(shí)把擴(kuò)規(guī)模主要的途徑進(jìn)行總結(jié)。最后，把最新企業(yè)的發(fā)展模式進(jìn)行洞悉研究。

    為什么要擴(kuò)規(guī)模？這個(gè)是我們總結(jié)的，從2000年到現(xiàn)在，包括到今年底累計(jì)的全國商品房的銷售面積做了一個(gè)系統(tǒng)總結(jié)。到今年年底會(huì)超過200億平方米（包括住宅和非住宅）。同時(shí)，中指研究院對(duì)“十四五”期間最新在做一些相關(guān)的預(yù)判。住宅的商品房面積還會(huì)有67.8億平方米，加上中央現(xiàn)在非常重視保障，會(huì)有近30億平方米的保障房。這樣的話，新增住宅還有90億平方米。同時(shí)，中央在“十四五”期間的發(fā)展規(guī)劃里面明確說明了，要對(duì)2000年之前主要的社區(qū)進(jìn)行相關(guān)改造，任務(wù)是22萬個(gè)小區(qū)。面積初步估計(jì)30億平方米，這是未來可增量的空間。從這個(gè)角度來看，市場(chǎng)潛力是非常巨大的。

    同時(shí)，我們也把截至2019年底前十的物業(yè)公司，面積總共只有23.5億平方米，大概占了10%多一點(diǎn)。房地產(chǎn)前十的企業(yè)，從銷售模式上超過了30%，銷售面積也是30%左右。從這個(gè)來說，差的是比較遠(yuǎn)的。

    再反過頭去對(duì)比，無論是從資本的軌跡，還是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的軌跡，整個(gè)房地產(chǎn)處于2010年的階段水平，2010年萬科首次上千億，滯后房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)發(fā)展十年。過去講房地產(chǎn)白金十年，還沒有過完，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)迎來最好的黃金十年。當(dāng)然，也因?yàn)榇速Y本市場(chǎng)給我們寄予了更多期許，房地產(chǎn)企業(yè)估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中介等等，五六倍甚至十幾倍。正因?yàn)榇?，物業(yè)公司上市數(shù)量逐年增多。

    物業(yè)企業(yè)發(fā)展的軌跡，研究企業(yè)發(fā)展軌跡的時(shí)候，更多的會(huì)基于芝加哥產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)派的結(jié)構(gòu)、行為和績效模型進(jìn)行分析，如果要從這個(gè)模型進(jìn)行分析的話，這個(gè)行業(yè)處于一個(gè)起步階段。如果在處于起步階段的時(shí)候，仍然屬于擴(kuò)規(guī)模，對(duì)于我們來說這個(gè)時(shí)期是非常重要的，這個(gè)時(shí)期的企業(yè)特點(diǎn)仍然是規(guī)模小，我們剛剛超越百億，今年李總可能會(huì)超越百億，同時(shí)企業(yè)的數(shù)量也是不多的，超過了十多萬家，企業(yè)的市場(chǎng)化程度偏低，更多的依賴于母公司。服務(wù)以基礎(chǔ)服務(wù)為主，同質(zhì)化非常嚴(yán)重。如果結(jié)合這幾個(gè)企業(yè)特點(diǎn)，這個(gè)階段企業(yè)行為仍然是以擴(kuò)規(guī)模為主要趨向。

    擴(kuò)規(guī)模仍然是現(xiàn)階段發(fā)展很重要的王道。怎么擴(kuò)規(guī)模？我們把企業(yè)的舉動(dòng)進(jìn)行了系統(tǒng)的分析。可以看到，整個(gè)物業(yè)公司在過去的一兩年當(dāng)中，大家首先把服務(wù)的范圍進(jìn)行了擴(kuò)展。服務(wù)的范圍里面，牽扯到各個(gè)業(yè)態(tài)、各個(gè)方面。我們統(tǒng)計(jì)了，最多的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)將近30多個(gè)業(yè)態(tài)范圍。這30多個(gè)業(yè)態(tài)范圍又進(jìn)行了系統(tǒng)歸類，有住宅的，有商辦物業(yè)的，商辦物業(yè)的包括很多，寫字樓、商業(yè)園區(qū)、城市服務(wù)、道路、園林、河道等等，還有公共類的建筑，包括醫(yī)院、學(xué)校等等方面，這是屬于大類。其實(shí)，小類的話還有很多很多，所以大家把服務(wù)的范圍進(jìn)行了大幅度的擴(kuò)展。

    這是系統(tǒng)中統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，這里面有兩組數(shù)據(jù)，一組是2000年-2019年年底面積前20的城市，包括住宅和非住宅，仍然是市場(chǎng)主流的市場(chǎng)。另外，連續(xù)三年以來賣地比較多的城市也進(jìn)行了系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)和分析，這些地方對(duì)我們來說一定要占據(jù)主要的戰(zhàn)場(chǎng)，交易比較活躍，成交面積也比較大，市場(chǎng)空間自然也是市場(chǎng)的主流。

    企業(yè)的辦法也是非常多的。一方面，承接兄弟公司的市場(chǎng)開發(fā)量；另外一方面，目前來說并購，特別是在過去兩年當(dāng)中，并購也是很重要的主流。我們把近兩年來主要的并購進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。這些總量為上市公司擴(kuò)大規(guī)模作出了很重要的貢獻(xiàn)。積極參與市場(chǎng)化投標(biāo)。中指系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫里也有很多，無論是投標(biāo)項(xiàng)目還是數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，他們都積極找尋機(jī)會(huì)。

    企業(yè)不僅是把面擴(kuò)大，服務(wù)的范圍擴(kuò)大，還把服務(wù)的價(jià)值進(jìn)行深挖。服務(wù)的價(jià)值深挖，更多的是基于已經(jīng)構(gòu)建的物業(yè)服務(wù)大的范疇，基于這個(gè)場(chǎng)景來進(jìn)行深挖服務(wù)。我們最近也把各個(gè)公司所有的各類服務(wù)，基于住宅社區(qū)的服務(wù)，基于公共醫(yī)院的服務(wù)、學(xué)校的服務(wù)，以及寫字樓相關(guān)的服務(wù)進(jìn)行了系統(tǒng)的羅列，超過了100門類。但是，大的門類還是跟高頻的生活居家等等關(guān)聯(lián)的衣食住行，特別是住和食是很重要的剛需，也是能很容易給我們帶來真正收入增長的項(xiàng)目。我們也列出了幾個(gè)主要的企業(yè)增長服務(wù)特別大的幾個(gè)，比如說碧桂園的拎包入住等等，廣告的服務(wù)也增長的非常好，綠城基于教育的服務(wù)也增長的服務(wù)，雅生活基于綜合生活的服務(wù)也做得非常好，這些都是很重要的跟居民生活、日常生活更加緊密的剛需服務(wù)。這些服務(wù)也是大家重點(diǎn)要去關(guān)注的。

    同時(shí)，大家最近都在比較關(guān)注團(tuán)購，最近我們也在結(jié)合反壟斷也好，包括大鱷社區(qū)團(tuán)購也好，以及特色的團(tuán)購也在做系統(tǒng)的梳理研究。我們后來發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司具備天然的優(yōu)勢(shì)，這個(gè)優(yōu)勢(shì)是什么？代理團(tuán)長。我們把“代理團(tuán)長”幾個(gè)關(guān)鍵詞進(jìn)行了梳理。第一是代理團(tuán)長，第二是以銷定采，第三是門店+自提，第四是團(tuán)購載體。本身也在開展各方面的相關(guān)服務(wù)，包括跟便利店的店長屬性是非常匹配的。另外，以銷定采，擁有社區(qū)里精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，也了解客戶的畫像，同時(shí)很重要的一點(diǎn)門店+自提，從這個(gè)角度上來說，我們擁有社區(qū)的公共資源，可以進(jìn)行短期倉儲(chǔ)。并且，一線的員工也可以閑暇時(shí)間進(jìn)行配送，這是現(xiàn)有的很重要的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然，團(tuán)購的載體，有時(shí)候說到了一定程度團(tuán)長可能會(huì)被大的平臺(tái)所取代，但是我們代理團(tuán)長這個(gè)角色一定程度粘性會(huì)高，因?yàn)槟氵€是占據(jù)一公里，這個(gè)優(yōu)勢(shì)被取代，還是有先天優(yōu)勢(shì)的。物業(yè)公司怎么用合作也好，用自己的方式進(jìn)行社區(qū)團(tuán)購，把這一點(diǎn)做深做透我們認(rèn)為還是有機(jī)會(huì)的。特別是在現(xiàn)在反壟斷，包括一系列限制大鱷的過程中，我們認(rèn)為機(jī)會(huì)點(diǎn)是存在的。只是結(jié)合怎么樣把社區(qū)的增值服務(wù)，包括深挖服務(wù)價(jià)值化做深做透。

    另外，我們做到今天要擴(kuò)規(guī)模，要用“四化”作為很重要的保障。

    一是標(biāo)準(zhǔn)化。確實(shí)，我們做到今天特別是企業(yè)要規(guī)模的時(shí)候，一定要建立一套標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)體系進(jìn)行系統(tǒng)的梳理。碧桂園在建立自己的新物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。時(shí)代在建立“三維四庫”（音）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。有了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)之后，便于團(tuán)隊(duì)保持一定的服務(wù)水準(zhǔn)，也形成一個(gè)易復(fù)制的服務(wù)模式。

    二是品牌化?，F(xiàn)在不僅是把原有的品牌做強(qiáng)。確實(shí)是，物業(yè)服務(wù)是一個(gè)輕資產(chǎn)的東西，服務(wù)品牌是非常重要的一個(gè)元素。同時(shí)，我們還要做什么更廣泛的物業(yè)服務(wù)，要注重細(xì)分領(lǐng)域的品牌，要打造細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)品牌。

    三是專業(yè)化。一定要把人才的水準(zhǔn)進(jìn)行提升，要做的事情不僅是原有的基礎(chǔ)服務(wù)，還有更多范圍的服務(wù)，還要做更多的增值服務(wù)，一定需要各類人員、多元人才，金融也好，零售也好，教育也好，科技也好，需要更多的人才實(shí)現(xiàn)專業(yè)化。

    四是智能化。社會(huì)發(fā)展到今天為我們提供了很多智能化工具，怎么利用互聯(lián)網(wǎng)、利用AI技術(shù)降本增效，對(duì)我們來說也是一個(gè)很重要的舉措。

    如果我們用標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化、專業(yè)化、智能化對(duì)我們擴(kuò)規(guī)模來說也是一個(gè)很重要的品牌元素。

    怎么具體的擴(kuò)規(guī)模？要發(fā)展還要形成一定的模式去做擴(kuò)規(guī)模。我們最近對(duì)主流的企業(yè)模式進(jìn)行了系統(tǒng)洞悉、分析、研究。這是我們總結(jié)的碧桂園，今天李總在這兒，新物業(yè)的模式，立志做的是新物業(yè)的服務(wù)商。四新：新科技、新服務(wù)、新業(yè)態(tài)、新價(jià)值，以基礎(chǔ)服務(wù)為主，構(gòu)建了A、B、C、D、E幾個(gè)服務(wù)主題，基本上高頻，可能是低附加值的，累活都自己干了。同時(shí)保險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)、社區(qū)傳媒以及蟲蟻防治等等專業(yè)性的服務(wù)又是高價(jià)值的服務(wù)，一方面是收購專業(yè)公司，或者是跟專業(yè)公司進(jìn)行合作，以這種方式構(gòu)建大社區(qū)管理和大物業(yè)管理的平臺(tái)，形成橫向鋪面、縱向延伸構(gòu)成大的新物業(yè)服務(wù)體系。這里需要有一點(diǎn)提醒大家，中國的物業(yè)公司只有碧桂園提出來了，蟲蟻防治業(yè)務(wù)。在三年以前研究美國的公司，最大的一個(gè)公司叫Servicemaster，蟲蟻防治的收入能占收入的50%左右，所以是非?？陀^的。當(dāng)然，中國發(fā)展有一個(gè)階段，但是這項(xiàng)服務(wù)也是值得大家去關(guān)注的。

    另外一個(gè)可以看看雅生活。一直遵循企業(yè)成長的曲線，特別是企業(yè)價(jià)值成長的曲線，來不斷地實(shí)現(xiàn)自己的增長。一方面，把基礎(chǔ)物業(yè)不斷做強(qiáng)，同時(shí)把面不斷延伸，更多的是通過收購把自己的盤子做得更大。也立志做的是智慧城市的服務(wù)商，把面做大為主。一方面是把一條曲線、兩條曲線、三條曲線，做到今天更多的是把服務(wù)范圍做大，做成服務(wù)集成商。

    第三個(gè)是保利，保利是央企，有先天的優(yōu)勢(shì)。不僅是利用央企的優(yōu)勢(shì)布局大物業(yè)，包括城市相關(guān)的服務(wù)，城市軌道交通，包括景區(qū)、機(jī)場(chǎng)以及景區(qū)的消防等等，可能跟安全關(guān)聯(lián)的，需要央企來做貢獻(xiàn)的事情進(jìn)行基礎(chǔ)布局。更主要的是，把社區(qū)服務(wù)的生命周期全場(chǎng)景打造系統(tǒng)的服務(wù)品牌，包括親情和院做住宅品牌，東方禮遇做高端住宅品牌，星云企服做商辦，鎮(zhèn)興中國做城鄉(xiāng)服務(wù)品牌，確實(shí)覆蓋面很廣，但也是有難度。一般企業(yè)要效仿的話有難度，從央企獨(dú)特的特色來說，做這些服務(wù)有先天的優(yōu)勢(shì)。

    另外一個(gè)可以看一下萬科。萬科在今天這個(gè)時(shí)候又提出了一個(gè)新的概念，構(gòu)建新的服務(wù)，更多的是要致力于做“空間科技的服務(wù)者”?？臻g科技要構(gòu)建一個(gè)智能化的、數(shù)字化的服務(wù)平臺(tái)，基于人工智能、大數(shù)據(jù)、智能傳播的一系列先進(jìn)技術(shù)構(gòu)建賦能平臺(tái)。不僅對(duì)內(nèi)提升內(nèi)部運(yùn)營管理的數(shù)字化、設(shè)施管理的數(shù)字化以及業(yè)務(wù)流程的數(shù)字化，同時(shí)希望給更多的企業(yè)賦能。同時(shí)也希望做的是，用科技的工具構(gòu)建空間服務(wù)商。空間的服務(wù)商更多構(gòu)建的是資產(chǎn)管理式的模式。比如做社區(qū)空間的服務(wù)，以原來的萬科物業(yè)為基礎(chǔ)進(jìn)行系統(tǒng)的資產(chǎn)的一系列服務(wù)，包括延伸出房產(chǎn)交易的平臺(tái)和樸鄰發(fā)展等等。同時(shí)，跟戴德梁行進(jìn)行相關(guān)的合作，構(gòu)建成了一個(gè)合資公司叫萬物梁行，做商企物業(yè)的運(yùn)營商。構(gòu)建了一個(gè)品牌叫“萬物云成”做城市服務(wù)商，構(gòu)建了三個(gè)體系建大的物業(yè)，也是做大物業(yè)，更多的強(qiáng)化科技的元素。

    最后，對(duì)于中小企業(yè)也進(jìn)行了系統(tǒng)的研究和梳理。我們覺得中小企業(yè)未來到底怎么發(fā)展？

    第一，深耕區(qū)域，扎實(shí)做好主業(yè)。沒有辦法，只能把現(xiàn)有的區(qū)域深耕，提升區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力，把服務(wù)力和強(qiáng)勢(shì)品牌構(gòu)建起來才能立足。才能和進(jìn)來的大鱷有競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。

    第二，某種程度上要合作，通過合作給自己賦能。科技的東西，以及相應(yīng)的平臺(tái)性的東西，更主要的是通過合作會(huì)更好，因?yàn)檫@種投入是非常大的，也是長期的。希望大家合作給自己賦能，也是一個(gè)選擇。

    第三，現(xiàn)在大家在準(zhǔn)備上市，也在做一些上市準(zhǔn)備。我希望更多的企業(yè)做更多的打算和考慮，我們有時(shí)候在企業(yè)發(fā)展過程中，與一些上市的公司或者已經(jīng)有品牌的公司進(jìn)行合作，甚至是合并，與他們共成長也是一個(gè)很好的路徑。我們把行業(yè)賽道投資估值的幾個(gè)階段也進(jìn)行了分析，現(xiàn)在已經(jīng)到了30倍以上的，物業(yè)公司中位數(shù)大概在36倍，我們已經(jīng)超過了30倍。從某種程度上，已經(jīng)到了一定程度的市值估值比較高的水準(zhǔn)了。當(dāng)然，每個(gè)公司是不一樣的，更多的還是一些好公司還會(huì)更好，更多的行業(yè)估值會(huì)逐步回歸理性。

    第四，從并購的角度，基本上都會(huì)在一半甚至一半以下。在這個(gè)時(shí)期要享受比較好的，如果現(xiàn)在是30倍-36倍，可能15倍以下可能是市場(chǎng)并購合理的區(qū)間值。如果一旦降到10倍的值，并購合理值可能就是5倍以下了。 某種程度上來說，選擇一個(gè)合適的時(shí)機(jī)是實(shí)現(xiàn)資本市場(chǎng)溢價(jià)好的選擇，這是大公司最新的發(fā)展路徑和模式。我們也研究出了中小公司怎么發(fā)展的建議。

    今天的會(huì)議平臺(tái)，把我們最新的研究和對(duì)市場(chǎng)的東西、企業(yè)的東西做了一些分享，特別希望我們這些成果對(duì)大家2021年的發(fā)展有所幫助。謝謝大家！