昨日，上海發布一攬子樓市政策，從商貸和公積金貸款，首付比例、利率等維度降低房貸成本。今日起，上海地區已有銀行開始執行首套房3.5%、二套房3.9%的最新利率，還有部分銀行網點表示正在等發文通知。此次調整前，上海市首套房商貸利率為3.85%，調整后，以100萬貸款本金、30年等額本息償還方式計算，購房者可節省利息成本約7.11萬元。

    財聯社記者注意到，隨著房地產政策紛至沓來，背著存量房貸的客戶正通過提前還貸的方式減輕壓力。銀行人士表示，前來咨詢提前還貸的客戶有所增多，上海各銀行的提前還貸周期仍在兩至三個月間。業內認為，目前的房貸新政暫未觸及存量房貸相關，未來提前還貸仍然是趨勢。

    上海已有銀行火速執行最新利率

    “今天就已經開始按照最新發布的政策執行。現在買房的話首套房貸利率為3.5%，首付比例為20%。”上海某股份制銀行的客戶經理對財聯社記者表示。

    據財聯社記者了解，上海地區的貸款利率調整早有風聲。自上周起，上海部分銀行主動延遲貸款辦理和發放程序。今日，財聯社記者走訪上海各區的多家銀行發現，國有大行及多家股份制銀行已經開始按照最新政策執行房貸利率及首付比例，不過也有部分網點表示正在等發文通知，比如招商銀行某支行的客戶經理就表示，今日還暫未執行最新利率，正在等行里發文，但是會很快落地。

    中國人民銀行上海總部5月27日明確，調整了上海市商業性個人住房貸款最低首付款比例，上海市市場利率定價自律機制調整了上海市商業性個人住房貸款利率下限，自2024年5月28日起施行。首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點。首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于20%。

    此次調整前，上海市首套房商貸利率為3.85%，調整至3.5%的利率后，以首套房、100萬貸款本金、30年等額本息償還方式，購房者每月可節省利息197.63元，總節約利息成本約7.11萬元。

    提前還貸潮卷土重來？

    “我是23年9月上車的，商貸利率就是LPR+35個bp為4.55%，算下來我的首套房貸款利率都比現在的二套房利率高了。”5月28日，購房者吳白（化名）對財聯社記者表示，“我今天就約好了7月份提前還貸。現在首套房利率降到3.5%，提前還貸可能是我唯一的一條路，實在是不想平添更多煩惱了。”

    與吳白抱有同樣心態的存量購房者不在少數，在新政出臺后，與最新利率之間的利率差再次刺激了他們提前還貸的熱情。就上海而言，21年7月至23年12月買房的人群仍然執行LPR+35bp的下限利率，而新政下的首套房貸款利率下限為3.5%，形成明顯的剪刀差。如果按100萬貸款、30年期限計算，兩者的利息總額相差超20萬元，每月月供相差近千元。

    財聯社記者從上海各銀行機構了解到，目前居民提前還貸潮的熱情并未退卻。按照排隊進度，國有銀行和部分股份制銀行都需提前兩個月排隊預約，同時各大銀行還對提前還貸的金額和預約方式提出要求。

    上海建設銀行某支行的經理對財聯社記者表示，目前兩個月內的提前還貸日期都已經約滿了，只能排隊。“名額是上級統一發放的，現在的話提前兩個月申請吧。還貸要求是180天只能提前還貸一次，一次最多20萬。”

    工商銀行的客戶經理表示，提前還貸必須線下預約，正式還貸還需等到兩個月以后。招商銀行的客戶經理也表示，今天預約的話，最早的還款日要排到6月25日了。

    “近半年來預約提前還款的人太多，現在暫無名額，手機上不給預約操作了。”某股份制銀行的客戶經理表示，現在提前還貸還是很火，今天到6月底的名額已經全部約滿，最早是7月才有名額。

    一位房地產業內人士對財聯社記者表示，目前新政取消下限僅利好新買房人群，但目前存量房貸利率平均高達4.2%，因為利差太大，帶來的影響就是提前還貸潮。“大城市基本步入存量房時代，交易鏈條是先賣后買，因此取消利率下限刺激的是購房還是提前還貸，還有待觀察。”

    “購房者出于理性，選擇提前還貸，未來確實存在這樣的趨勢。但各個時期購房存在各個時期的利率，這也是市場化的行為，因此從政策制定的角度來講，并不需要將存量房貸利率的調整納入考慮。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對財聯社記者表示。