雅生活集團總裁 李大龍

    各位行業的大咖，各位朋友大家好！今天非常高興有機會能夠和大家分享物業管理行業以及雅生活這兩年發展。

    實際上今年應該算是一個寒冬，感覺今年時間過得特別快，我們好像都在做一件事情，但是我們看到整個行業在資本市場表現應該來說迎來了一個春天，其實來到北京，今天應該是我2020年最后一次出差了，但是感同身受。三年前也是圣誕節這一天，我拿到了中國證監會批件，所以當時我們是第一個母公司是境外的注冊公司，去分拆H股上市的企業，在2018年2月份在中國香港上市了，今天回到這里感同身受的。這三年時間，雅生活的發展剛好也是一個資本發展縮影，所以今天我趁著這個機會跟大家分享一下雅生活這兩三年的發展。

    我2016年加入了雅生活集團，當時我是財務出身，2016年雅生活集團整體收入規模大概10億元，實際上從地產集團來看的話，我們當時被定位為物業服務中心，實際上是一個成本中心，一年10個億元營收，掙了大概幾千萬元。在地產來看，基本上我覺得這個行業或者說雅生活在整個集團里面，大家覺得不是那么重要。但是我們再看這三年，隨著資本的借力，今年收入規模突破了百億元，通過三年發展，收入規模突破百億元。還有一個數據，我們來自于地產或者說來自于母公司整個收入的供給只有20%，80%是來自于第三方市場來源的收入，整個收入結構發生了較大的變化。

    同時這兩年通過資本借力，我們逐漸完成了全國市場化的布局，以前雅生活依托于雅居樂，主要深耕于華南，今年統計了一下，超過60%的項目位于中國一線城市和新一線城市，超過80%的項目是一線城市和二線城市，業務布局集中在中國經濟發達的區域，通過這兩三年的發展，資本借力雅生活，給了雅生活跨越式的發展。

    雅生活實際上1992年源自于中山，引入了港式的物業，當時主要為地產，為中國香港業主進行服務；在2016年我們開始了多元化，拆分了雅生活集團，從雅居樂地產拆分出來，成為獨立的產業集團。到了2017年籌備上市，引入了綠地集團作為我們的二股東，收購了綠地物業；在2018年，成功在中國香港上市，大概募集資金超過40億元。應該來說，當時我們是最大一起IPO。通過這次IPO，我們也是通過收購和兼并在2019年、2020年實際上形成了全國布局，在2020年當時也提出來從物業圍墻內走向圍墻外，同時也是布局了城市服務板塊。

    這是我們當時收購的布局，從2017年與綠地合作再到2019年整個中民投的收購，物業管理行業通過資本的注入，我們也感覺到這個行業屬性發生了變化，以前我們說這個行業很輕不需要錢，但是從雅生活發展來說，我自己感覺沒有錢萬萬不可以。這兩年累計投入，在物業股權上的投入花了40億元，基本上把我們當時募集資金全部用完了，換來了在產業鏈的布局，現在給到雅生活和整個行業新的問題，以前都是自己干，現在通過資本，通過收購怎么樣干，怎么樣融合，怎么樣1+1不只等于2，還要>2，對于行業發展來說提出了新的挑戰。

    這是雅生活整個布局，五大產業板塊，從以前住宅到資產管理，再到社區服務，再到公建類的物業，今年布局了城市服務，同時雅生活和其他大型頭部物業公司來說，也有一個蠻有特色的地方，我們的品牌實際上有18個品牌，我們主打品牌是雅生活物業以住宅為主，但是全國百強品牌里面有9家企業在雅生活旗下，這9家企業在區域性和專業性上對于雅生活來說是完全補足，通過頭部整合，包括戰略上疏導，以及在激勵上的設置，形成了雅生活大家庭，雅生活品牌矩陣，通過資本的道路讓雅生活在整個行業里面展現出了獨特一面的地方。

    通過這兩年的發展，實際上我們完成了全國布局，完成了一些在業態上的布局。同時在今年進入了城市服務板塊，前兩天碧桂園進行了蠻大的兩家全國性環衛企業的收購，雅生活前兩天做了公告，布局了一家環衛企業，也是通過我們在行業里面，在區域上的布局，今年也是戰略性進入到這個板塊，我們也希望通過物業服務的精細化的管理經驗，公建類服務包括政府采購的經驗，能夠在今年和明年提供更多城市服務的案例。

    通過雅生活這兩年發展，因為我自己是財務出身，平時主要和投資者、資本市場進行溝通，根據我這兩年跟資本市場和投資人溝通的經驗，跟大家進行一些分享。

    首先這個行業這兩年的發展，實際上我們看到這個行業隨著資本的介入，最近三年發生了翻天覆地的變化，以前我在跟投資者投行溝通的時候，應該是三年前，其實最多溝通的是什么呢？實際上是在介紹這個行業，什么是中國物業管理行業？我們和境外上市公司和五大行有什么樣的區別？其實我印象最深在2018年當時我們在上市IPO路演的時候，第一家走向歐美，我們當時路演了十幾分鐘給美國投資人介紹，給英國投資人介紹，介紹中國物業管理行業。但是今天我們看到全球投資人基本上不再會問中國物業管理行業是一個什么樣的行業，大家對于中國物業管理行業應該是普遍、完全進行了深入了解，大家認可咱們行業，而且這個行業成為我們一個新的資本市場里面的賽道。現在投資人問我問得最多的是，雅生活和碧桂園相比，和其他上市公司相比的話，有什么差異化的特色？實際上我們看到說行業規模很大，目前來說形成估值上的差異，形成了估值規模上的差異，也是形成了整個在發展上未來一個差異。現在我們看到我們上市公司有超過千億元市值的，碧桂園服務已經是1500億港元，市值超過500億的公司也有3、4家，同時還有一些物業公司估值很低，可以說在港股市場沒有任何價值，未來資本市場會形成差異化，估值重新被重塑。

    我們一直在說這個行業是一個輕資產的行業，實際上最近這兩年資本大量進入，現在我盤點一下，上市公司手里面資金現金有1000億元，這是很可怕的一個數據，1000億元的資產怎么去投，在項目擴展上，一個市場打法來說，很多項目投入大量的資金，墊資進去。實際上這個以前不需要投任何資金，但是項目投資逐步變成重資產，這就是一個重資產。同時介入了城市服務，城市服務要做什么？設施設備投入，資產的投入，項目還沒有拿，先投資設備進去，先墊資進去。再大到股權投資，雅生活投了40億元，我相信李長江總也投了很多，其他物業上市公司要擴大規模就是要投資和收購，所以我覺得物業管理行業借助這一輪上市的春風，每個人都手握巨資，這個行業從輕資產逐步變成重資產，但是重資產和輕資產沒有明顯界限，最終怎么樣走出來，最終有沒有萬億元級上市公司，那么未來是否有差異化，在于每一家物業公司和頭部企業能夠去駕馭資本的能力，駕馭好的資本，借助資本這個行業會加速整合，加速分化，所以目前來說，物業管理行業像黃院長講，還有十年風口期，萬億元級的企業我們也是拭目以待。同時，我們一直在講，現在我們看到所有上市公司基本都是港股上市公司，尤其是龍頭物業公司，我們看到龍頭物業公司大部分是地產分拆出來的，帶有明顯的地產屬性，前一段時間，整個物業股跌得很厲害，大規模調整，我也問了一下投資者，行業基本面沒有發生太大的變化，我覺得投資者很敏感，他看到了什么？看到今年地產政策，三道紅線；同時受到疫情影響交付產生了延遲，自然而然對于物業整個估值進行了打折，其實我們是被動進行了一波下調。包括我記得當時2018年9月份還有一輪延長社保，交社保，所以說忽然之間，我們其實看到這個行業在投資者眼里還沒有成為一個獨立的行業，他對你的定位：勞動密集型同時附屬于地產。

    我相信隨著行業發展，未來回歸主流A股市場，讓更多國內投資人認可我們享受行業紅利未來應該是一個趨勢，我們也覺得隨著這個行業進一步整合，隨著房地產進入調整期，物業管理行業進入這樣一個整合和分化期，將來頭部企業的話，我覺得應該能夠有機會享受A股所帶來的價值紅利。

    我們這個行業還是處于一個高速期，穩定增長期，實際上我們也統計了一下到2025年整體的管理面積，包括我們的服務的話應該會突破300億平方米，所以行業經歷了這樣一個上市融資潮之后，今年基本上行業融資，包括上市的融資，包括二級市場的融資。在這樣的情況下，接近了千億元的融資，所以經過這樣一個上市潮之后，可能整個的物業管理行業包括龍頭企業應該更加注重市場化的競爭能力。因為我們看到基本上像頭部地產商物業公司本來體量很大，但是以前沒有注重市場化的能力，現在一旦進入到市場，進入到資本市場以后的話，市場化能力一定會進行加強，我們看到現代物業市場的競爭可能就是前兩年地產市場的競爭，而且可能會降維打擊，用這種手段進行市場化的競爭，所以我相信這幾年市場競爭一定會進一步加劇。

    同時在行業監管上，法律法規上，《民法典》出臺之后給了物業管理行業，尤其是大型頭部的企業來說，能夠進一步去完善行業的做法，然后能夠去更加注重有溫度的服務，我們服務產品力可以提升整個行業良性競爭這樣一個氛圍。

    資本助力，行業進一步會整合。截止到目前為止，今年我們看到上市公司公布收購有34例，總金額接近100億元，還有一些一級市場并購還是存在，預計未來上市公司并購會進一步加劇，同時從一級市場的并購，我相信可能在未來一段時間里會出現二級市場并購和整合。包括跟上市公司進行了股權上、生態鏈上的植入，未來這個也會成為下一步整合的趨勢。

    從2019年開始，非住宅物業會成為龍頭企業，尤其是大型地產下屬物業公司一個新的發力點，不光是通過收并購會進入到這個領域。非住宅物業市場目前來看應該還是在市場競爭中，尤其是公建業態市場化加速釋放，總體會超過萬億元，環衛大概有3000億元，但是環衛目前來說整個市場化只有1/3，而且市場分散度更為分散，所以我們相信將來政府的招采類、公建類、城市服務類將會是一個巨大的市場，而且現在基本上頭部物業企業借助資本優勢進入到大的城市管家，城市物業大的范疇，應該來說降維，加速這個行業的收購并購和整合。

    社區增值服務；剛才幾位大咖講到了，實際上對于物業服務來說的話，我們講到整個社區增值服務現在是一個風口，社區團購出現了資本上一個熱潮，物業服務企業怎么樣做這個社區團購，怎么參與競爭呢，剛才潘總講了，我們的服務力、社區的溫度，怎么讓我們做團長，怎么讓我們的物業管家成為一個李佳琦，產生業主的粘性，把我們的爆品，把我們服務的體系去融入到整個社區服務價值體系，這種不是競爭關系，更多是合作開發的關系，包括社區團購，我想所有的物業公司現在都在研究這一塊，但是每一家物業公司，或者物業小區密度不一定夠，未來我想物業公司和物業公司之間也會產生這種合作，產生這種網格化的合作，而這種合作會帶來整個社區增值服務，在社區團購上的一個新的突破。

    最后這個也不是我的觀點，也是和一些投資人他們經常去交流，他們怎么樣來看現在有接近40家的物業管理行業，總結來看，對于這個估值和企業發展來說的話有四點。

    一、如何突圍？企業估值差異到底體現在什么地方？首先是發展市場化，僅僅依托于房地產，僅僅依托于母公司對它的估值是有限的，當然增長是恒定的，市場更希望龍頭企業出現，能夠在市場話語權和競爭力上體現出行業競爭優勢。

    二、定位差異化。每一家企業和每一家企業有不同的定位，現在不能說哪家企業好，應該說百家爭鳴，百花齊放，每一家企業都在探索適合于自己發展的差異化和競爭優勢。

    三、品牌獨立化。今年雅生活進行了改名，叫雅生活智慧城市服務股份有限公司，能夠為更多地產，能夠為更多的業主和城市注入我們獨立發展的理念和服務的理念。

    四、業務平臺化。實際上所有增值服務，包括雅生活我們也是做了一些投入，不管在信息化也好，在社區的增值服務上也好也是進行了一些投入，每年科技化的投入接近1個億元，當然和李長江總相比少了很多，但是我覺得小步快跑，同時我們也希望在這個行業里面有一些東西或者有一些科技化的機器人的東西，我們也可以去學習，也可以引入，這個行業好了，我相信我們每一個企業都會更好。

    今天是圣誕節，也非常高興能夠回到北京，確實今天也是我在2020年最后一次出差，趁著這個機會祝大家節日快樂，預祝2021年我們的行業更加的美好，謝謝大家！