2021年，“房住不炒”第三次出現(xiàn)在政府工作報告中，之前兩次分別在2018年和2020年。2016年12月14日至16日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，距今已逾四年。“房住不炒”是民間智慧對房地產(chǎn)政策的高度領(lǐng)悟和概括。

    房子的問題牽涉面甚廣，歷年政府工作報告都會作為一項重要工作進(jìn)行部署，側(cè)重點雖然有差異，但目標(biāo)只有一個，就是“讓全體人民住有所居”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    今年的政府工作報告?zhèn)戎攸c是“保障好群眾住房需求”，在強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位以及穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期之后，直指當(dāng)前住房市場最突出的問題并提出了解決思路：解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

    堅持“房住不炒”定位逾四年來，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制所含內(nèi)容愈加豐滿且接地氣，金融、土地、財稅、投資、立法等接連出招，房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險梯級下降。當(dāng)前，“房住不炒”的氛圍已成大氣候。

    近日，《證券日報》記者結(jié)合政府工作報告對房地產(chǎn)發(fā)展給出的最新精神，采訪代表、委員、業(yè)界專家、企業(yè)等，從房貸、土地、房地產(chǎn)稅、房企、住房租賃、住房中介等六方面為解決新市民、青年人住房難建言獻(xiàn)策。

    從限貸到“房貸集管”

    炒房被“精準(zhǔn)打擊”

    在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，信貸手段被廣泛使用且功效強(qiáng)大，從最開始的限貸到現(xiàn)在的房貸集管，“精準(zhǔn)度”越來越高。比如今年上海出臺的“121新政”就讓樓市恢復(fù)常態(tài)，其中“嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策”的三招對炒房極具殺傷力，包括實施好房貸集管，嚴(yán)控個人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊房貸；加強(qiáng)審貸管理，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度；嚴(yán)防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

    對于信貸手段在樓市調(diào)控中的作用，全國政協(xié)委員，畢馬威中國前副主席、華南區(qū)首席合伙人龔永德在接受《證券日報》記者采訪時表示，目前國家靈活運用多樣化的調(diào)控手段，如引入信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)手段，可以從根本上穩(wěn)定房產(chǎn)市場和金融體系的穩(wěn)健性，利于打造各地差異化的調(diào)控政策，進(jìn)一步落實市場長效發(fā)展。例如，“房貸集管”出臺后，各地也相繼下發(fā)了“房貸集管”的地方性細(xì)則。此政策對于不同檔次的銀行貸款明確了貸款集中度上限，也體現(xiàn)了對‘因城施策’、‘一城一策’房地產(chǎn)調(diào)控政策的貫徹與落實，有助于各地銀行靈活執(zhí)行中央房貸政策。現(xiàn)階段樓市調(diào)控以行政與經(jīng)濟(jì)手段共存，調(diào)控力度有所升級，利于有效優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)、平衡供需關(guān)系、促進(jìn)行業(yè)健康長遠(yuǎn)的發(fā)展。

    龔永德表示，過去對房地產(chǎn)調(diào)控以行政手段為主，如限購、限貸等。從商品住宅均價、成交價等各項指標(biāo)來看，樓市調(diào)控立竿見影，一定程度上緩解了樓市“過熱”，優(yōu)化了供應(yīng)結(jié)構(gòu)并維持了市場的良好秩序。但同時，以行政為主的調(diào)控手段也存在一定的限制性，僅可作為短期調(diào)控手段。

    目前我國的住房金融制度主要包括抵押貸款和公積金制度。去年5月份發(fā)布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》中明確提出，改革住房公積金制度。

    龔永德認(rèn)為，一直以來我國的公積金制度存在金融化程度低，無“用武之地”；而另一方面，繳納公積金的職工卻存在貸款難的問題。在單一的公積金制度上拓展居民住房融資渠道，實行公積金制度改革刻不容緩。但是否應(yīng)該以住房銀行模式取代公積金模式，仍然需要結(jié)合我國國情和居民購房需求，具體問題具體分析。

    對房貸的嚴(yán)格管理，一方面“精準(zhǔn)打擊”了炒房，另一方面也有助于化解房地產(chǎn)風(fēng)險。“我們相信，房地產(chǎn)的問題會逐步得到好轉(zhuǎn)。”3月2日，銀保監(jiān)會主席郭樹清在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上指出，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制，2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項貸款增速。