正榮服務(wù)執(zhí)行董事兼行政總裁黃亮

    各位嘉賓下午好！

    首先感謝證券日報給我們提供一個同行交流的機會，我也看到很多老領(lǐng)導(dǎo)老同行和老師，以及同行朋友。

    我選了一個相對比較窄的題目《上市后中型物業(yè)的挑戰(zhàn)及應(yīng)對》，前面嘉賓對于行業(yè)提得比較多，我們面臨一個現(xiàn)實的問題是什么呢？同行都覺得，包括黃院長也說頭部企業(yè)、領(lǐng)軍企業(yè)集中了很多資源，不知道在座有多少是清華北大畢業(yè)的，我相信一定是少數(shù)，除了清華北大以外還有985、211，還有一本和普通本科，所以我在想除了頭部企業(yè)以外，腰部企業(yè)也是很重要，正好我處在這樣一個腰部企業(yè)里，放牛班也是有春天的，而且在這幾年中部企業(yè)發(fā)展也挺快的。

    一、上市后中型企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。

    二、應(yīng)對對策。

    三、將來以正榮服務(wù)為實例的發(fā)展模式。

    首先說一下中型企業(yè)的定義，管理面積在3千萬平方米到1億平方米之間的物業(yè)公司算是中型企業(yè)，因為從這個角度來說，我相信物業(yè)百強里面從第15名到第50名基本上是這個中位線，腰部力量在13萬家物業(yè)公司里面是很重要一股力量，怎么樣突破和面對挑戰(zhàn)。

    其實中型企業(yè)也挺難，剛才李長江總說物業(yè)公司發(fā)展到現(xiàn)在這個階段，物業(yè)經(jīng)理人很難，我確實覺得很難，大龍說他是最后一次出差，今天也是我最后一次出差，幾個星期也沒有休息了，上個周末在福建，中型企業(yè)的難和大型企業(yè)的難不一樣，它的要求更綜合。一方面要求品質(zhì)好，人家大型企業(yè)那么大的管理面積可以做到高滿意度，高品質(zhì)。相對來說三千萬、四千萬平方米的物業(yè)公司不應(yīng)該做得更好嗎？另外一個財務(wù)指標(biāo)，大公司財務(wù)指標(biāo)都很好，中型公司不應(yīng)該更好嗎？同樣一個道理，品牌也要產(chǎn)生溢價，因為是小眾群體，類似于精品類，所以從這個角度來說，對于中型企業(yè)壓力一點也沒有小。

    從業(yè)務(wù)持續(xù)性來說，增速勢必比大型公司更快一點，按邏輯來說是這樣的，但是越是頭部公司增速越快。

    我也簡單把它列了一下，用到“六脈神劍”理論，確實對于物業(yè)經(jīng)理人來說，上市以后要求更高了。

    1、要懂行業(yè)，因為這個行業(yè)每一年發(fā)生天翻地覆變化。

    2、懂戰(zhàn)略。至少保證方向不錯，我剛才看了很多同行大咖說了一些方向上的問題，讓我覺得欣慰的是我們方向沒有錯，所有的內(nèi)容我們也有，只是我們做得沒有那么大，該開的賽道都開出來了，如果方向?qū)α耍魏尉徛倪M步朝著正確方向在走。如果方向錯了停止就是進步。

    3、懂管理。物業(yè)是管理密集型的行業(yè)，方方面面科技度更精細(xì)。

    4、懂經(jīng)營。我們的多種經(jīng)營，包括這個行業(yè)新的賽道都需要很好的經(jīng)營的商務(wù)模型。

    5、懂科技。敞開心扉擁抱科技，在互聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)達(dá)的現(xiàn)代，不是你當(dāng)一個鴕鳥可以回避科技的，包括最近討論比較多的社區(qū)團購的事情，我們的同事也在討論，我在想一個什么問題呢，國家也在反壟斷，從這個角度來說，既然線上的東西，零成本的東西都在反壟斷，線下更應(yīng)該反壟斷，有些同行跟我說，我這個保安公司規(guī)模很大，我現(xiàn)在可以做到10萬人保安隊伍，我也請大家試想一下，適度的分散和適度的平衡是常態(tài)化的動作。

    6、懂資本。對于我們來說是很大的挑戰(zhàn)，7月10號掛牌上市，以前不管資本市場，也不了解資本，上市以后，我們做了上百場路演，回答了幾千個投資者各種問題，但是我們驚異發(fā)現(xiàn)資本和我們?nèi)粘＠斫馕飿I(yè)管理圈內(nèi)的同行問的問題不一樣的，一千多個問題里面，可能只有個位數(shù)關(guān)于你的品質(zhì)和滿意度的問題，所以剛才潘總說的一句話我挺認(rèn)同，滿意度在物業(yè)公司里面測評用了幾十年了，但是投資機構(gòu)它不問你今年滿意度情況怎么樣，你今年滿意度指標(biāo)是什么，它默認(rèn)你能賺錢就很好了，這是我們后來在上市之后慢慢理解到，投資人問什么問題。同樣我們也發(fā)現(xiàn)，公司價值和價格也不是一回事，經(jīng)常是背離，我自己有的時候挺焦慮的，因為確實股價表現(xiàn)，最近不斷估值回歸什么的都受影響，很多同行都受影響，我也焦慮睡不著覺，后來我請教了一個師父，他說你根本不用關(guān)心資本市場的事情，資本市場價格和價值背離是很正常的，就相當(dāng)于什么呢？相當(dāng)于人和狗的關(guān)系，人會去遛狗，這個狗就是股價，人就是公司的市值，只要人的價值不斷往前走，不管這個狗在人前還是人后，但是公司價值一直往前走，它一定會回到你的身邊，從這個角度來說，我們真正把公司價值經(jīng)營做好，基本面做好，假以時日一定會獲得比較好的股價回歸。

    應(yīng)對策略；中型企業(yè)應(yīng)對策略有幾項。

    1、擴規(guī)模，黃院長專門說到中型企業(yè)我覺得真的是所見略同，沒有規(guī)模萬萬不行，擴規(guī)模有很多的方式，包括我們做的單項外擴，包括收并購都做了，以更開放的心態(tài)做合作我們也做了，讓這個業(yè)務(wù)呈幾何型增長，讓營收和利潤達(dá)到相對安全的規(guī)模這個確實很重要，只要盤子大，在大風(fēng)中才可以穩(wěn)，如果你是小沙盤，在資本驚濤駭浪里很有可能翻船了。

    2、差異化競爭。我覺得差異化競爭是我們必須用的手段，包括怎么樣識別發(fā)掘個性化特征，很多物業(yè)公司都是同質(zhì)化競爭，一定有自己的獨特的特色，或者跟其他的同行有一點不同的地方，才能使將來走的長久。在業(yè)務(wù)方面，在品牌方面要有一些獨特點，所以差異是特色，同時差異也發(fā)生比較優(yōu)勢，我們在想，我們的差異在什么地方？我們的護城河在什么地方？我后面也會以我們的案例來講一下我們對這方面的思考和實踐。

    3、聚焦重點。前面黃院長也說到主要策略，你要用中型公司跟大型公司競爭，你是處于劣勢，但是在局部市場形成局部優(yōu)勢，比方說用田徑賽馬原理，可以很自信地說，如果在福建省莆田市這個區(qū)域，正榮服務(wù)一定是第一品牌，甚至是萬科物業(yè)可能在莆田也沒有我們影響力大。所以在這種情況下一定要細(xì)分你的市場，再一個市場形成深耕，形成局部比較優(yōu)勢，依托現(xiàn)有的業(yè)務(wù)延伸出來，打造一些標(biāo)桿項目和標(biāo)桿產(chǎn)品，然后聚力提升，這是必須要做到。

    我前面說了一些理論方面的事情，簡單說一下我們的實踐經(jīng)歷，正榮服務(wù)說的是“1234”策略，也是我們招股說明書里面寫的。

    “1”我們還想在10年時間內(nèi)進入行業(yè)第一方陣，沒有規(guī)模萬萬不行，雖然很難，保證方向沒有錯，也許10年之后沒有做到前十名，但是至少我會往前走這個方向不會錯。

    “2”雙輪驅(qū)動，說到住宅和非住宅這兩塊有一個平衡。

    “3”是核心能力，包括人才發(fā)展，體系建設(shè)，包括服務(wù)創(chuàng)新。

    “4”是4好學(xué)生，希望做一個均衡性的發(fā)展。

    作為一個中型企業(yè)，為什么也敢來和類似于碧桂園或者綠城、雅生活這樣公司一起同臺分享，我在想原來有一個故事，講愛因斯坦三個小板凳的故事，我們有信心站在這，我們在三年時間內(nèi)經(jīng)歷了很多的變化，我們這個變化反而是這些中型企業(yè)同行更可借鑒的，因為作為頭部企業(yè)，沒有一定規(guī)模，很多事情做不到的，但是作為中型企業(yè)，我們的經(jīng)驗可以跟大家分享的。

    三年之前，我們只是一個做住宅基礎(chǔ)服務(wù)的服務(wù)商，保潔保安綠化維修僅此而已。到2017年的時候這個行業(yè)開始變化，我們把我們的邊界拓寬了，在橫軸上做了一些延伸服務(wù)，在縱軸上做了一些非住宅的服務(wù)，在這方面把我們的邊界打開了，因為確實沒有任何一個條約或者法律規(guī)定物業(yè)只能做掃地的活，只要物業(yè)公司有能力“法無禁止即可行”，你可以做很多東西，只要你做到，只要你不影響服務(wù)品質(zhì)和客戶滿意度你可以做很多內(nèi)容，我們在2017年到2020年的時候我們把這些賽道都做出來了。

    這是今年做的動作，原來是平面的，到現(xiàn)在為止做的更立體了，大家覺得中型公司做城市服務(wù)會很差一點，其實不然，很多中型公司也可以參加城市服務(wù)，我們有兩單合約已經(jīng)落地了，一單和福州鼓樓區(qū)，另外跟南京玄武區(qū)，也是跟城市服務(wù)合作伙伴一起做這個事情。我們把業(yè)務(wù)分成三類；一個是榮居針對于住宅的業(yè)務(wù)。二是榮城針對城市服務(wù)的業(yè)務(wù)。三是榮企，是針對企業(yè)服務(wù)非住宅的品牌。我們也做了相應(yīng)的企業(yè)化的升級。

    在這些都做完之后我們會發(fā)現(xiàn)邊界蠻寬的，發(fā)展速度也是很快的，我們很快進入了40多個城市，290多個項目，在管180多個。我們的差異化在于我們可能是整個行業(yè)內(nèi)最均衡的物業(yè)公司，我說的均衡分幾個方面；

    1、住宅和非住宅均衡，我們已經(jīng)是接近1：1，現(xiàn)在非住宅43.4%，而且這個比例還在擴張。

    2、內(nèi)外部均衡，有一部分依托于正榮地產(chǎn)開發(fā)的，另外一部分在市場拿的，目前也是一半對一半，很快外部超過內(nèi)部。

    3、布局均衡。從這一塊來看，我們的布局在整個雞肚子這一塊，雖然布局面不是特別廣，但是涵蓋了70%以上，我們的均衡性在行業(yè)上比較好的，這是我們的差異。

    另外我們也做了自己服務(wù)體系，并不是只有大公司才有服務(wù)體系，中型企業(yè)甚至小型企業(yè)也應(yīng)該有自己的服務(wù)體系，這些服務(wù)體系在于你結(jié)合自身資源稟賦，同時結(jié)合自己發(fā)展階段，制定出可以執(zhí)行的步驟和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這一塊也做了一個FINE服務(wù)體系，包括專注度，生根的科技，包括整體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，包括項目運營體系，在我們這個階段體系很重要的。因為你可能100多個項目靠人去管是可以的，這個人經(jīng)驗?zāi)芰姡蛘哒f他的水平高，但是如果你的項目數(shù)已經(jīng)達(dá)到幾百甚至上千你不靠體系永遠(yuǎn)做不好，沒有體系也是萬萬不行的，但是有體系不見得是一勞永逸，在這個過程當(dāng)中體系是動態(tài)管理和持續(xù)更新的過程。

    很多同行大咖說到科技賦能的問題，我也認(rèn)同，我認(rèn)為科技一定會帶來行業(yè)改變，但是在目前這個階段，至少我們看到這個時點，物業(yè)是一個勞動密集型的行業(yè)，物業(yè)的品質(zhì)還是有一大部分依賴于人員的素質(zhì)，人員的素質(zhì)到現(xiàn)在這個階段你還是不能放棄，所以以人為本的行業(yè)還是做到相應(yīng)人力保證，包括我們做自己的管培生的計劃，雖然很難但是沒有放棄，到現(xiàn)在做了四年。榮之星項目經(jīng)理計劃，也很難但是我們也沒有放棄，也做了四年。從現(xiàn)在開始包括各個專業(yè)條線的布局，星火計劃和領(lǐng)軍計劃，我在想還是靠人去做一個行業(yè)，如果你人的能力強，你還是可以帶來不少的收益。但是如果說科技能夠更好提高效益，我覺得對于科技這一塊更改敞開心扉擁抱它。

    最后一頁介紹我們公司目前一個狀況，確實對我們壓力最大的是怎么樣提高速度，所以管理人員都很累，工作量很飽和，但是我們覺得越是在這個時候越是要快跑，包括做任何事情，李長江總說收并購的事情，我們也做到收并購在后端花大量的管理精力，三分投前，七分投后，在這個時候花大量的精力做，有很多質(zhì)疑聲音來自集團內(nèi)外部，現(xiàn)在唯一做的事情快跑，你跑得慢聽到的都是罵聲，你跑得快聽到都是風(fēng)聲，等到風(fēng)聲過完以后，你已經(jīng)跑到位了。所以我最后要說的是作為中型物業(yè)企業(yè)要發(fā)展就是八個字“但行正事，莫問前程”，謝謝大家！