證券時報記者 孫翔峰

    公募REITs，穩步前進！

    1月29日，滬深交易所發布公募REITs相關配套業務規則，包括公募REITs業務辦法（以下稱《業務辦法》）、發售指引（以下稱《發售業務指引》）和審核關注事項指引（以下稱《審核關注事項》）。

    事實上，公募REITs相關配套規則征求意見稿已于2020年9月4日至9月15日已經向社會公開征求意見，本次發布的三項規則主要明確了基礎設施公募REITs的業務流程、審查標準和發售流程。

    其中，《業務辦法》主要對上市審核、發售、交易、收購及信息披露等業務全流程進行規范，在征求意見稿的基礎上，進一步簡化申請文件要求、優化交易機制、完善項目收購及權益變動的相關要求。

    《審核關注事項》主要對審核關注事項及要點進行說明，明確申請條件和標準，在征求意見稿的基礎上，進一步完善基礎設施項目合規、現金流、運營年限等相關要求。

    《發售業務指引》主要對發行詢價、定價、配售等事項進行規范，在征求意見稿的基礎上，進一步優化了擴募方式、網下投資者的合格條件等相關規定。

    在全球市場，REITs已成為僅次于股票和債券的第三大類基礎性金融產品。目前全球已有四十余個國家和地區創立了REITs市場。REITs不僅打通了實體資產與金融市場間的投融資路徑，其亦股亦債的特性也使其成為投資組合中重要的配置品種。

    證券時報記者了解到，公募REITs已經有大量儲備項目蓄勢待發。深交所自2014年以來相繼推出境內首單私募REITs、首單以公募基金為載體的REITs、首單物流倉儲私募REITs、首單橋梁基礎設施私募REITs等標桿產品。目前，深交所市場已累計發行私募REITs產品50單、發行金額1055億元，初步形成規模。

    另外，上交所目前有27單優質項目由地方發改委推薦至國家發改委，其中17單入圍國家發改委的首輪反饋。同時，上交所還有30多單儲備項目正在準備過程中，儲備項目涵蓋了主要基礎設施類型，基本覆蓋了全部重點區域和省份。

    分析人士認為，構建中國公募REITs是深化金融供給側改革、促進經濟雙循環發展的重要舉措。繼科創板、創業板試點注冊制后，公募REITs成為金融供給側改革的一次有益探索。

    目前，國內已經發布了不少類RITEs產品。截至2020年7月底，已有33單類REITs產品在上交所發行，規模達562億元，覆蓋倉儲物流、產業園區、租賃住房、商辦物業、高速公路等多種不動產類型。

    我國首推基礎設施REITs試點，其實原因很簡單——我國擁有巨大的基礎設施存量，而且很多項目收益率和現金流都不錯，可以為REITs提供理想的資產來源。比如，我國基礎設施存量超過100萬億元，REITs的發展空間充足。據統計，僅2003~2017年，中國累計的基礎設施投資規模就高達108萬億元。考慮一定的折舊率后，即使按1%的證券化比例計算，轉化為REITs的規模也有望達到萬億級。

    對于未來怎樣把REITs市場做好做活，中金公司分析師張宇從短期、中期、長期三個維度提出系統建議。短期要點在于確立合理定價模型以及交易市場構建；中期維度則關注產品架構的優化可能，以及市場透明度情況。合理的稅收安排仍將是REITs立足之本，他建議，在十四五期間正式確立REITs稅收安排；長期著眼于管理人能力建設與資產縱深拓展，建議關注商業地產領域的潛在擴容，尤其是和內需成長相關度高的資產類別，以及基礎設施“資產創造”過程中是否涉及和公共利益的矛盾。